(조세금융신문 = 권대중 명지대학교 부동산학과 교수) 본지에서는 월간 '조세금융'에 실린 권대중 교수의 칼럼을 인터넷으로 게재합니다.
주택시장 현황
지난 8월 25일 정부는 주택시장의 과열조짐과 가계부채 증가에 따른 대책(8.25대책)을 발표했다. 최근 주택 매매시장은 지난 2월 여신심사 가이드라인 시행 이후 시장이 다소 주춤하였으나 일부 지역에서는 청약 과열조짐을 보이면서도 일부지역에서는 미분양이 나타나고 매매가격도 하락하는 등 지역별 양극화 현상이 나타나고 있어 장기적으로는 주택공급과잉 우려와 더불어 거시경제의 불확실성, 주택시장의 불확실성 등 가계부채 관리문제까지 대두 된 탓이다.
국토교통부나 한국감정원, 국민은행 등에서 발표한 자료를 종합해 보면 시장상황은 지난 7월 누계 매매가격상승률이 전월대비 0.18% 상승하여 2014년 이후 최저 수준을 나타냈으며 수도권(서울, 경기, 인천)은 도심 재건축 단지를 중심으로 기대감이 확산되면서 일부지역은 급등하는 등 전체적으로 완만한 상승세가 지속되고 있다.
또한 지방은 조선·해운 등 기업구조조정과 함께 여신심사 가이드라인 시행 이후 주택공급과잉 우려와 고점인
식 등의 영향으로 하락세로 전환되고 있다. 거래량을 살펴보면 지난 2월 이후 지속적으로 증가하고 있으나 상반기 누계는 46.8만 건으로 예년과 유사한 수준을 나타내고 있다.
다만, 2015년의 기저효과로 인해 동년 상반기(61.1만 건)와 비교해서는 23.4% 감소한 수준이며 주택거래량도 매매가격과 유사하게 수도권지역은 예년대비 다소 높은 증가세를 보이고 있는 반면 지방은 감소세로 돌아서고 있다. 특이한 점은 정부의 8.25대책 발표 이후 일부지역에서 주택공급량이 줄어들 것이라는 우려 속에 가격이 상승하는 기현상도 보인다는 것이다.
주택공급 및 청약시장 현황
국토교통부 자료에 의하면 2016년 6월 누계 인·허가 건수가 전국 35.5만호로 전년대비 18.4% 증가한 상태다. 다만, 전년대비 월별 증가율은 3월 이후 소폭 둔화되는 추세이며 수도권은 전년과 유사한 수준(16.1만호)이다.
하지만 지방은 청약활황 및 밀어내기식 공급증가 등의 영향으로 전년보다 다소 증가(19.1만호)하였고 분양시장은 2016년 6월 누계 전국 20.6만호로 2015년과 비교하여 5.3% 정도 감소하였으며 수도권 역시 전년대비 약간 감소(10.4→9.3만호)하였다. 그러나 지방은 동일한 수준(11.3만호)으로 나타났다.
또한 준공은 2016년 6월 누계 물량이 전국 24.3만호로 전년대비 28.0%나 증가하여 입주물량이 늘어남에 따라 금년 전월세시장은 안정세가 지속될 것으로 예상된다.
이는 수도권(8.5→12.1만호)과 지방(10.5→12.1만호) 모두 전년보다 증가한 수치이다. 기준금리가 사상최저 금리인 1.25%다. 여기에 갈 곳을 잃은 유동자금이 1,000조원에 가깝다고 한다.
이렇게 저금리가 지속되고 시중의 유동자금이 풍부하여 부동산시장이 덕을 보는 것인지 아니면 단지 차익을 노리는 투기에 의한 과열경쟁인지 최근까지 청약시장의 경쟁률은 2012년 이후 지속적 상승세를 유지하고 있다.
지난 7월 누계 평균 청약경쟁률은 12.3:1이였으며 지역 및 입지여건에 따라 차이는 있겠지만 청약시장도 분명 양극화 현상이 나타나고 있다. 부산의 경우 아직까지 73:1의 경쟁률을 보이고 있으며 제주도 역시 31:1, 대구가 전세시장은 물론 매매시장까지도 침체기에 들어갔지만 청약시장 만큼은 33:1의 높은 경쟁률로 과열을 보이고 있다.
또한 서울의 강남지역도 재건축시장을 중심으로 높은 경쟁률을 보이고 있는 반면 인천(1.9:1) 과 충남(1.1:1), 대전(1.6:1), 경북(1.5:1) 등은 전국 평균 12.3:1 보다 낮은 경쟁률을 보이고 있다.
그런데 청약시장과는 달리 미분양 물량은 오히려 늘어 2016년 6월 기준으로 전월대비 8.2%(4,543호)가 증가한 6.0만호에 이르고 있다. 이러한 현상도 수요가 있는 수도권지역은 감소세이나, 지방은 증가세로 나타나고 있다.
특히, 준공 후 미분양은 2015년 하반기 이후 1만호 내외 수준을 유지하고 있어 아직까지는 그런대로 위험수위는 아닌 듯하다.
정부의 대응
주택시장은 여신심사 가이드라인 시행과 조선·해운업 구조조정에 의한 지방경기 침체 그리고 공급과잉 우려 등으로 매매시장은 보합세를 유지하고 있으나 신규 주택시장은 저금리와 유동자금 증가, 청약제도 규제합리화, 집단대출에 대한 여신심사 가이드라인 적용 제외 등으로 인한 풍선효과 영향으로 일부 지역시장에서는 과열양상 내지는 호조세를 지속하고 있다.
뿐만 아니라 신규 주택시장의 호조세는 업계의 공급증가 유인으로 작용하여, 2015년부터 예년대비 높은 공급
증가세가 지속 중으로 장기적으로 가계부채 증가는 물론 현재와 같은 주택 공급 증가세가 지속될 경우 장래 주택 수급 불균형은 물론 공급과잉 초래 우려가 있다고 판단한 정부는 8.25대책을 내 놓은 것이다.
8.25대책은 적정 수준의 주택공급 유도를 통한 주택시장의 안정적 관리와 계속해서 늘어나고 있는 가계부채
문제를 관리하겠다고 내 놓은 대책이다.
특히 정부는 2014년부터 주택시장이 살아나면서 과도한 주택공급증가는 미분양 증가로 이어져 주택시장 하방리스크로 작용할 우려가 있다고 판단하여 적정수준의 주택공급 유도가 필요하고 이와 함께 증가하는 있는 가계부채를 관리하기 위한 대책이 필요했던 것이다.
이에 따라, HUG주택도시보증공사를 통한 미분양관리지역 지정 및 운용과 함께 청약시장 집중 점검, 중도금대출 보증 개선 등을 시행하고 있으나 이를 더 확대 시행할 필요성이 있다고 판단했으며 이런 효과가 부족할 경우에는 2017년부터 시행하기로 했던 총부채원리금상환비율(DSR)을 조기 시행하는 방향으로 잡고 있다.
그 이유는 부동산 자산이 전 국민자산의 약 70% 이상을 차지하고 있는 현실에서 주택시장의 안정적 관리는 가계부채 관리와 직결되고 이는 사회 안정과 주거안정에 꼭 필요한 조치라고 생각했기 때문으로 해석된다.
하반기 주택시장의 위협요인
주택시장의 위험 요인은 대외적으로 미국의 금리인상과 북한의 핵문제 그리고 중국과의 사드배치 문제가 대
외 변수로 작용하여 주택시장을 위협할 수 있고 내생변수로는 여신심사 강화와 주택공급량 증가 그리고 공급조절정책과 더불어 2017년 1월부터 시행하기로 한 총부채원리금상환비율(DSR)을 조기시행하게 되면 주택시장에는 큰 변화가 예상된다.
특히, 분양시장이 타격을 받을 것이며 가수요와 부채가 많은 가구 또는 사업자들에게 영향이 클 것으로 예상된다.
매매시장 전망
매매·임대·공급시장을 살펴보면 우선 매매시장은 서울·수도권지역은 저금리 속에 유동성 확대가 맞물려 실수요 중심의 매매수요가 이어질 것으로 예상되는 가운데 강남은 정부의 재건축시장 분양규제 영향으로 일시적
인 조정국면이 예상된다.
그러나 2017년 말 재건축초과이익환수제의 일몰에 따른 발 빠른 사업진행 단지들은 그 충격이 크지 않을 것으로 예상된다. 지방의 경우에는 개발호재 및 수급상황에 따라 시장상황이 지역별로 다른 양상을 보일 것으로 예상되며 신규공급 및 여신심사 강화 확대 영향으로 인해 매매시장이 상반기에 이어 하반기에도 조정국면이 지속될 것으로 전망된다.
임대시장 전망
임대시장은 저금리로 인한 전세의 월세전환이 가속화 될 것으로 보이며 국지적인 수급불균형이 있는 지역을 중심으로 전세시장은 상승세를 이어갈 것으로 보이나 신규 공급증가 및 매매시장 안정세로 큰 폭의 상승은 없을 것으로 전망된다.
다만, 올 하반기도 강남 재개발·재건축사업이 본격화되어 이주수요 확대가 예상됨에 따라 강남 인근지역을 중심으로 가격상승폭이 커질 것으로 전망된다.
공급시장 전망
공급시장은 올해 예상 준공물량이 61.7만호가 될 것으로 예상하고 있으며 2~3년 이후까지 공급증가가 지속
될 것으로 전망된다. 특히 서울 강남은 재건축사업으로 인한 공급량증가는 기존세대수를 크게 넘지 않을 것이
지만 일반분양분 증가에 다른 청약 열기는 상반기에 이어 하반기에도 지역별로 차이는 있겠지만 전반적인 청약 과열조짐을 보일 것이다.
하반기 주택시장 전망
하반기 주택시장은 대외변수인 미국 금리인상과 북핵문제 그리고 사드배치에 따른 중국과의 갈등 등 여건이
좋지 않은 상태에서 내생변수로 8.25 대책이 발표되어 단기적 매수심리 위축이 불가피한 가운데 저금리 기조
와 유동자금의 불안전한 투자가 주택시장을 위협하고 있다.
이에 정부가 2017년부터 시행하겠다고 한 총부채원리금상환비율(DSR)을 연내 도입하겠다고 발표하여 시장 불확실성은 더 커지고 있다.
이 와중에 일부지역에서는 정부의 주택 공급조절 정책이 시장의 양극화를 부축일 것으로 판단하고 가격이 오르는 기현상도 나타나고 있다. 그러나 매매시장은 실수요자 중심으로 재편되어 가격 안정세가 이어질 것으로 전망되고 임대시장은 신규공급 및 매매시장 영향으로 큰 폭의 상승은 없을 것이다 하지만 일부 수급불균형 지역과 서울·수도권 지역 재건축사업 추진단지를 중심으로는 가격 상승세가 전망된다.
그동안 주택공급과잉 문제가 불거지면서 매매시장에서는 공급축소, 국내경제 침체, 대출심사 규제강화, 국내실물경기 약세 등 부정적 영향으로 실수요자들의 주택시장 관망세가 이어지는 가운데 일시적인 거래부진 현상이 발생할 가능성도 있다.
특히, 총부채원리금상환비율(DSR)을 조기에 시행하면 주택시장은 큰 충격에 빠져 가격하락이 있을 수 있다. 또 다른 한편으로는 저금리 지속과 유동성 확대 정책 영향으로 실수요자 중심의 매매수요가 발생할 것으로 예상되어 매매시장은 가격안정세가 전망되지만 지역별로는 상반기에 이어 하반기에도 서울·수도권과 지방의 시장 양극화는 계속될 것으로 전망된다.
부동산 투자는 단기가 아닌 장기 투자로 해야 한다. 실수요자라면 그래도 재건축·재개발사업 추진이 가능한 강남지역이나 그 주변지역의 아파트에 투자하는 것이 장래 가치가 높아질 수 있다. 단지, 최근 너무 많이 오른 탓에 부담이 될 수 있으니 무리하지 말아야 할 것이며 그 외 지역은 강북의 재개발 사업 단지나 장래 개발가능성이 있는 단지 투자가 좋을 것이다.
또한 수도권의 경우에는 개발호재가 있거나 하남 위례신도시처럼 공급량이 많아 매매나 전세가격이 다소 하락하는 지역을 선정하여 투자하는 것도 좋은 방법이다. 투자자가 꼭 기억해야할 것은 교통여건이 좋은 지역이어야 하며 강남권과 가까울수록 장래 가격 상승폭이 클 수 있다는 점 기억해야 한다.
끝으로 정부는 부동산시장은 그 특성이 지리적 위치의 고정성 때문에 지역시장을 이루고 지역시장은 다시 불안전한 시장을 만든다. 따라서 정책도 지역별 시장상황을 파악하고 맞춤형 정책으로 해야 한다.
[권대중 프로필]
• 명지대학교 부동산대학원 주임교수
• (사)대한부동산학회 회장
• 국가미래연구원 국토부동산위원
• 국가공간정보전문위원
• 국토교통부 부동산서비스산업워킹그룹
• HUG주택도시보증공사 경영자문위원
• 한국산업단지관리공단 자문위원
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