(조세금융신문=마정화 한국지방세연구원 부연구위원)  지방세에서 납세자와 과세관청 간에 다툼이 제일 많은 세목은 취득세이다. 취득세에 관한 분쟁 사례는 중과세 여부, 감면 여부 등 다양한 쟁점으로 구성되는데, 그 중 국세의 방식과 비교하여 문제되는 것 중에 하나가 취득세의 과세표 준을 어떻게 평가할 것인가에 관한 것이다. 특히 개인의 상가거래와 같이 건축물을 유상으로 승계취득한 경우에 분 쟁이 종종 발생하고 있다. 최근 들어 개인의 소형 상가투자가 급증하면서 이러한 분쟁은 증가될 것으로 예상된다. 이번에는 부동산에 관한 취 득세의 과세표준을 중심으로 살펴보도록 하겠다.

지방세법 제10조 제1항은 “취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다”고 하면서, 동조 제2항에서는 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고가액이 시가표준액보다 적은 경우에는 시가표준액으로 하도록 규정하고 있다. 

통상 부동산 매매시 계약서상 거래금액을 취득세의 신고가액으로 하는 경우가 일반적이지만, 일반적으로 부동산의 시가가 시가표준액보다 높기 때문에 경우에 따라서는 시가표준액에 근접하도록 신고가액을 낮추어 취득세를 납부하는 경우도 있다. 

지방세법상 취득세의 “신고가액”은 반드시 실지거래가액일 필요가 없고, 시가표준액이 합리적인 범위에서 시가를 반영하는 이상 실지거래가액 보다 낮은 시가표준액을 기초로 과세하더라도 공평과세에 위배되지 않는다고 볼 수 있기 때문이다. 

반면 계약당사자 간 거래금액이 시가표준액보다 낮은 경우에는 계약서상 거래금액을 취득세의 신고가액으로 신고하더라도 신고가액이 아닌 시가표준액을 기준으로 취득세를 납부해야 한다. 

이러한 현상이 발생하는 이유는 신고가액의 측면과 시가표준액의 측면을 나누어 살펴볼 수 있다. 

먼저 시가표준액의 측면에서 보면 시가표준액이 평가 시점에 해당 부동산의 시가를 반영하고 있음에도 불구하고 취득 시점의 신고가액이 시가표준액보다 낮은 경우가 있을 수 있는 반면, 해당 부동산의 시가나 기타 사정에 비추어 현저히 불합리하게 시가표준액이 결정됨에 따라 신고가액이 시가표준액보다 낮아지는 경우도 발생할 수 있다. 

후자의 경우 취득세 납세자는 시가표준액 결정의 위법성을 다툴 수 있다. 

신고가액의 측면에서 보면 계약당사자 간 이해관계에 따라 거래금액을 시가보다 현저히 낮게 정하여 시가표준액보다 낮아지는 경우가 있을 수 있고, 반면 거래금액의 조작 없이 감정평가를 받아 거래금액을 정한 경우인데도 시세하락 등으로 인해 시가표준액보다 낮아지는 경우도 있다. 

전자의 경우 신고가액은 해당 부동산의 객관적인 가치라기보다 당사자 간에 조작된 금액이기 때문에 과세공평성을 위해 시가표준액을 기준으로 취득세를 과세하는 것이 타당할 것이다. 

그러나 후자의 경우 특히 시가표준액도 현저히 불합리하게 결정된 것이 아니라면 어떻게 과세하는 것이 합리적일까.  

개인이 신고가격 검증제도의 대상이 아닌 건축물을 취득하는 경우 

여전히 신고가액이 아닌 시가표준액에 따라 취득세를 납부해야 

이러한 경우에도 항상 시가표준액을 기준으로 과세하는 것은 아니다. 

지방세법 제10조 제5항에 의하면 법인장부 중 취득가격이 증명되는 경우와 부동산거래신고법에 따라 신고가격이 검증된 경우에는 시가표준액이 아니라 증명 또는 검증된 신고가액에 따라 과세된다. 

따라서 법인이 부동산을 취득하는 경우와 신고가격 검증제도의 대상인 토지와 주택에 대해서는 지방세법 제10조 제2항이 문제되지 않는다. 

반대로 개인이 신고가격 검증제도의 대상이 아닌 건축물을 취득하는 경우에는 여전히 신고가액이 아닌 시가표준액에 따라 취득세를 납부해야 한다. 해당 신고가액이 감정평가를 기초로 하더라도 마찬가지이다.

법리적으로는 지방세법 제10조 제5항과 같이 시가표준액보다 신고가액이 낮은 경우 예외적으로 시가표준액을 적용하지 않는 규정을 한정적·열거적으로 해석해야 하기 때문에 그 사유에 해당하지 않고 시가표준액이 시가를 현저히 벗어나지 않는 이상 시가표준액을 기준으로 과세하는 것은 적법하다. 이는 시가의 범위 내에서 시가표준액보다 감정평가에 기초한 신고가액이 낮은 것에 불과하다고 이해할 수 있다. 

그러나 지방세법 시행령 제18조 제3항에서 “법인장부 중 취득가격이 증명되는 경우”에 대해 금융회사의 금융거래 내역 또는 부동산공시법에 따른 감정평가서 등 객관적인 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장, 보조장, 출납전표, 결산서로 규정하는 점에 비추어 보면, 법인이 장부를 갖춘 사실만으로 사실상 취득가격을 인정하기 보다는 금융거래 내역이나 감정평가서와 같은 객관적 자료에 기초하는 점을 중시한다고 볼 수 있으므로, 개인에 대해서도 감정평가액을 기초로 취득가격이 증명되는 경우 법인과 같이 과세하는 방식을 입법적으로 고려할 여지가 있다고 볼 것이다. 

이미 국세의 경우 상속세 및 증여세법 제60조 제2항과 동법 시행령 제49조 제1항에 따라 일정한 요건을 갖춘 감정가격을 기초로 재산의 가액을 평가하는 것으로 규정하고 있다. 다만 2개 이상의 감정가격의 평균액을 기본으로 하되, 감정가격이 조작되거나 잘못 산정될 여지를 배제하기 위해 엄격하게 제한하는 점을 참고할 필요가 있다.  

물론 장기적으로 건축물에 대한 신고가격 검증제도가 도입된다면 이 문제는 자연히 해결될 수 있다. 

그러나 개인의 상가거래가 급증하는 한편, 시가표준액의 현실화가 계속됨에 따라 예전에 비해 신고가액과 시가표준액의 관계가 문제되는 사례가 증가할 가능성이 높기 때문에 건축에 대한 신고가격 검증제도가 도입되기 전에 과도기적으로 보완적인 장치가 필요하지 않은지 검토할 필요가 있다. 

지방세법에서 취득세 과세표준의 최소기준으로 시가표준액을 적용하고 제도적으로 객관적인 자료에 의해 취득가격이 인정되는 사유를 정하는 것은 조세공평과 세무행정적 현실을 종합적으로 고려한 입법적인 산물이기 때문이다.

마정화 

· 한국지방세연구원 부연구위원 

· 한국조세재정연구원 전문연구원 

· 지방행정연수원, 서울인재개발원 강사 

· 연세대학교법과대학 졸업, 동 대학원 석사, 박사

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