(조세금융신문= 이수전 굿옥션㈜ 서울지사장) 요즈음 언론보도를 보면 장기간의 경기침체를 예상하는 기사를 자주 접하게 된다. 수출이 부진하여 일부 산업은 지금까지 겪어보지 못 했던 고도의 구조조정을 해야한다고 하고 구조조정에는 필연적으로 따르는 대량실업을 대비한 정부대책도 필요하다는 보도가 경제면을 매일 장식하고 있다.
이에 더하여 위축된 소비지수는 장기불황의 조짐을 현실에서 증명하는 수치로 자주 인용된다. 정부는 위축된 소비심리를 살리기 위해 갑작스레 임시공휴일을 지정하는 조치까지 동원했지만 일시적인 조치일 뿐 속시원한 해결책은 아직 없는 것 같다.
일반적으로 우리는 경기의 좋고 나쁨을 자신이 종사하고 있는 직업분야의 매출액이나 성장률을 보고 체감하게 된다. 나의 경우에는 경매와 관련한 일을 하는 사람으로서 경매물건이 낙찰되고 나면 발표되는 경쟁률이라든지 신건 낙찰률, 평균낙찰가율 등이 경기의 호 · 불황을 간접적으로 느끼게 해주는 구체적인 수치들이다.
하지만 직접적으로는 주변사람들로부터 경매에 대하여 질문을 받는 빈도수로 부동산경기의 활황과 침체를 더욱 잘 가늠하게 된다. 호황기에는 하루에도 몇 번씩 경매에 대하여 물어보는 사람을 만나게 되거나 지인으로부터 좋은 경매물건이 있냐는 부탁을 듣기도 하였는데 요즈음 아예 부동산에 관심을 가지고 있는 사람을 만나기 힘들 뿐 아니라 지속적으로 부동산투자에 관심을 가지고 있더라도 시장상황을 관망하는 사람들이 대부분이라고 느껴진다.
경기가 좋아서 부동산에 투자하려는 사람들이 많아지면 부동산투자의 한 축을 이루는 경 · 공매시장에도 자연스레 사람이 몰리게 되는데 한정된 경매물건에 수요자가 늘어나면 당연히 경쟁률, 입찰가율, 신건 낙찰률 등이 올라가게 된다.
요즈음 같은 시기에는 반대로 경매관련 통계지표가 낮아지는 것이 당연한 현상일 것이다. 그러나 필자가 최근 3년간의 경매통계지수를 살펴본 바로는 체감되는 불경기와 달리 경매지수는 꾸준하게 평균 수치를 유지하고 있다.
예를 들어 전국 경매물건의 평균낙찰가율은 2014년 77%, 2015년 82%, 2016년 4월까지는 83%로 오히려 상승중이고 평균 입찰인원도 건당 4명 이상을 나타내고 있다.
경매에 대한 관심도와 실제 수치는 왜 이렇게 다른 것일까?
이렇게 대부분의 사람들로부터 관심이 멀어진 이 시기가 오히려 미래를 위한 투자의 적기로 생각하는 사람들이 꾸준히 경매시장을 찾기 때문인 것으로 생각된다.
현재 새로운 경매인구 유입은 적고 예전의 유행병과 같은 열기는 없어졌지만 어느 정도 고정적인 경매 입찰 인구가 유지되고 있다고 보이는데 그것은 2000년도에 들어서서 경매를 배우고 실전투자를 시작한 사람들이 이제 상당한 인구수에 도달했고 이 사람들이 아직도 경매를 통한 투자를 다른 투자방법보다 선호하는 이른바 경매팬덤을 유지하고 있다고 보아도 틀림없을 것이다.
그렇다면 아직도 경매시장에 남아있는 사람들은 이전과는 다른 경매에 대한 지식과 경험을 자랑하는 사람들일 것이고 이러한 사람들은 꾸준히 경매를 통한 투자수익을 얻고 있다고 보아야 할 것이다. 새로이 경매를 시작하려는 사람이 기존의 고정적 경매투자자들과 같은 시장에서 경쟁하려면 경매의 기본기와 더불어 자신만의 독특한 전략이 있어야 좋은 결과를 얻을 수 있을 것이다.
자신만의 투자 전략은 거창한 것이 아니라 각자의 입장에 따라서 자신에게 맞는 투자방법을 찾는 것이다. 그러기 위해서 무엇보다도 중요한 것은 기본적인 경매에 대한 이해가 철저하게 되어 있어야 한다. 그래야 부동산경매자체에 내재된 위험성을 회피할 수 있기 때문이다.
종전에는 자료가 부족하여 직접 법전을 찾아보고 인맥을 통하여 조금씩 경매지식을 배웠던 적도 있고 경매학원 등의 교육기관에 가야 경매를 배울 수 있었던 적도 있었다. 하지만 현재는 최소한 경매의 절차, 기본적인 권리분석, 임대차보호법, 배당 그리고 경매자료 보는 법 정도는 온라인 교육이나 경매서적을 통해 지식을 쌓을 수 있고 이 정도만 알아도 위험한 물건을 낙찰받는 실수는 하지 않을 만큼 경매자료가 풍부하게 제공되고 있다.
따라서 지금은 온 · 오프라인의 정보를 적절히 사용하면 초보자도 경매지식의 차이에 의한 격차가 거의 없이 대등하게 경쟁할 수 있다고 보아도 무방하다. 그리고 약간의 경험에서 오는 차이는 안전한 권리분석상 위험이 없는 물건부터 시작하면 금방 해소가 가능하다. 기본이 갖추어지면 구체적인 투자원칙, 즉 전략을 세우는것이 필요하다.
그러기 위해서는 자신에게 맞는 물건의 기준이 중요한데 여기에는 자신의 자금규모, 전업투자 혹은 겸업투자, 장가투자, 단기투자 등에 따라서 달라진다. 또 수익률의 결정도 중요하다. 왜냐하면 수익률을 높게 잡게 되면 아무래도 분석이 까다롭고 투자위험이 높은 물건을 선택하여야 되며 이러한 위험 요소를 해결하려면 다소 깊은 수준의 경매공부를 하여야 한다.
이에 반하여 수익률을 낮게 잡은 경우에는 상대적으로 안전한 물건을 입찰해도 무방하다. 하지만 수익률이 낮은 물건이라도 자본 회전률이 높으면 종합적으로는 높은 수익률을 달성할 수 있다. 이외에도 다양한 조건이 있을 수 있는데 정확한 타깃존이 설정되면 일단은 자신의 투자전략은 세워졌다고 보아도 될 것이다.
경매지식에서 오는 차이가 없어진 현재에는 투자 수익을 결정하는 결정적인 요인은 자신에게 맞는 물건을 손품, 발품을 팔아서 부지런히 검색하고 답사하고 입찰하는 것이다. 약간의 경매지식과 정보화의 힘을 빌리고 기본적인 원칙만 지킨다면 누구나 성공적인 경매 투자자의 대열에 끼일 수가 있는 것이다.
그리고 또 한 가지, 선택 가능한 물건들 중에 장래에 투자수익을 더 높여줄 물건을 고르려면 이른바 길, 법, 물을 기준으로 분석하는 것이 중요하다. 먼저 길은 교통 환경을 말하는데 일반적으로 개발계획을 수립하려면 선제적으로 도로나 철도 등의 교통계획을 수립하게 된다. 따라서 장래에 교통 환경이 개선될 여지가 있는 곳, 즉 길이 뚫리는 곳을 찾는 것이 중요하다.
다음으로 법은 각종 행정규제나 법규를 말하는데 규제가 해제되거나 특별법에 의한 개발계획 여부를 확인하고 혜택을 받는 지역을 찾는 것이 필요하다. 마지막으로 물은 자연환경을 말한다. 기왕이면 전망이 좋고 혐오시설이 없는 지역이 가격이 오를 가능성이 높을 것이다.
따라서 경매물건을 고를 때에는 위 세 가지 조건 길(교통), 법(계획), 물(환경)의 투자 포인트를 따져보는 것이 필요하다. 이러한 곳은 자연히 사람들이 모이기 마련이고 사람이 모이면 부동산에 대한 수요가 높아지기 마련이며 부동산에 대한 수요는 가격 상승을 가져오기 때문이다.
물론 다른 투자방법도 많을 것이고 부동산 경매에 관한 투자 방법론만 하더라도 다양한 의견과 사례가 있을 것이다. 하지만 경제적인 환경이 어려워질수록 단기간에 고수익을 추구하는 것보다 다소 수익률이 낮더라도 안전한 투자가 필요하다.
위에서 언급한 투자의 기본을 지키면서 묵묵히 자신의 원칙을 실천하는 것이야말로 당장은 성과가 적어보이고 많은 노력이 들어갈지라도 결국에는 성공적인 결실을 가져올 방법이다.
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