부동산 거래를 안전하게 하기 위한 중요한 방법 중의 하나가 부동산의 위치, 면적, 형상 등을 표시하고 그 부동산 위에 형성된 권리관계 즉 소유권과 이에 대한 제한물권인 근저당, 전세권, 가등기와 일반채권의 가압류, 압류, 가처분 등의 소유권 유지에 위협이 되는 사항 들을 보여주는 부동산 등기부를 발부받아서 검토하는 것이다( 물론 법적인 용어가 생소할 수 있는 형식의 문서이어서 전문가의 도움을 받아서 검토하는 것이 일반적이다).
등기부를 열람하면 위에서 언급한 내용들을 볼 수 있기 때문에 거래를 하기 전에 근저당과 가압류 등의 소유권 이전에 장애가 되는 권리를 소유자와 협의하여 말소하거나 채무를 인수하고 그 만큼 매각대금을 저감하는 등의 대비가 가능하고 장래에 취득할 부동산의 규모 등을 정확하게 알 수 있게 된다. 이와 같은 부동산등기부의 확인은 꼭 매매가 아니더라도 임대차계약을 한다든지 전세권을 설정할 경우 근저당을 설정할 경우 등 모든 거래 시에 꼭 필요한 사항이다.
공신의 효력(원칙)과 공기의 효력(원칙)
부동산등기부 효력 중에 공신의 효력(원칙)과 공기의 효력(원칙)이라는 것이 있다. 공시의 원칙이라는 것은 부동산등기부에 나타난 사항이 그 부동산에 관련된 권리와 기타의 물리적 특징을 나타내는 것이라는 것이다.
공신의 원칙은 이러한 부동산등기부에 나타난 권리관계는 국가가 공인한 법적 사실이기 때문에 이를 믿고 거래한 사람이 그 권리를 취득한다는 원칙이다. 이를 등기에 공신력이 있다고 하는데 공신력이란 겉으로 드러난 권리관계가 실제 권리관계와 다르더라도, 등기된 사실을 믿고 거래한 사람에게 거래의 법률효과를 그대로 인정해주는 법적 힘이다.
일반적으로는 아파트를 매매할 경우에 등기소에서 발부받은 등기부에 A라는 사람의 소유로 되어 있으면 상대방이 A가 맞는지 확인하고 직접 계약서를 쓰고 잔금을 지불한 후에 등기부 상에 나의 소유로 등기를 하면 거래는 종결된다. 그러나 나에게 아파트를 매도한 A가 등기부 상의 그 전 소유주인 B의 인감을 위조하고 허위의 계약서를 꾸며서 들키지 않고 소유권이전등기를 한 이후에 나에게 매도를 한 것이라면 A는 범죄행위로 등기부 상의 명의만 이전한 것일 뿐 정당하게 소유권을 취득한 것이 아니기 때문에 A로부터 소유권을 취득한 나는 아무리 정상적으로 발부받은 등기부를 잘 확인하고 거래를 하였어도 소유권을 취득하지 못한다.
잘못된 등기를 믿고 거래한 피해를 자신이 감당하는 구조이다. 이것은 우리나라의 등기부에는 공시의 효력은 있지만 공신의 효력 즉 공신력이 없기 때문이다. 만약에 등기부에 공신력이 부여된다면 위와 같은 경우에도 정당한 소유권을 취득하게 된다. 따라서 부동산 거래의 안전성은 획기적으로 증가되고 보장도 될 것이다.
하지만 아직까지 부동산에 공신력이 부여되지 않고 불안정한 상태의 공시의 효과만 부여한 것은 상대적으로 소유권을 잃게 되는 종전의 권리자에 대한 보호문제가 해결되지 않았기 때문이다.
현재도 당사자끼리 공모하여 소유자의 명의를 바꾸는 것 이른바 명의신탁은 가짜로 명의를 넘겨받은 사람이 제3자에게 부동산을 매각하거나 근저당 등을 설정하여도 명의신탁을 금지하는 특별법에 의하여 설령 그 부동산의 매수자 등이 부동산의 진정한 소유자가 아닌 것을 알았다고 하더라도 소유권을 취득하는데 아무런 하자가 없다.
왜냐하면 소유권 이전을 가장하는 것은 사해행위나 범죄행위의 수단으로 이용될 가능성이 높기 때문에 법으로 금지되어 있고 이를 위반한 행위로부터 발생하는 손해는 당사자가 지는 것이 당연하기 때문이다.
그러나 위와 같이 아무런 잘못이 없이 범죄의 표적이 된 사례의 경우 원래의 소유자는 자신이 관여하지도 않은 등기부상의 권리이전에 의하여 소유권 등을 상실하는 심각한 손해를 입기 때문에 이러한 피해를 막기 위해 아직까지 공신력이 인정되지 않고 있는 실정이다.
그러나 공신력이 없는 등기부로 인한 피해도 만만치 않기에 최근의 언론보도에 의하면 대법원이 부동산 등기에 공신력을 부여하는 방안에 관한 연구에 착수했다고 한다. 현행 부동산 등기제도의 실상을 파악해 공신력을 부여하는데 문제가 없는지를 검토하는 연구로 연말에 구체적인 결과가 나올 전망이라고 한다.
등기에 공신력 부여하기 위해 다각적인 법제 개선
만약에 등기부에 공신력이 부여되는 방향으로 입법이 된다면 부동산 거래 환경에 커다란 영향을 미치리라 생각된다. 비로소 부동산등기부가 안전한 거래를 위한 중요한 수단이 될 수 있기 때문에 올바르게 등기된 권리관계에 대한 정확한 분석만 뒷받침되면 부동산과 관련된 거래에서 발생하는 불안이 거의 제거되는 긍정적인 거래환경이 조성될 수 있기 때문이다.
보도에 따르면 부동산 등기의 공신력 부여는 법원과 국토교통부가 함께 도입을 추진 중인 '부동산거래 통합지원시스템'과 함께 부동산 거래 안전 확보에도 시너지 효과를 낼 수 있도록 하는 등 등기에 공신력을 부여하기 위해 다각적인 법 제도 개선도 추진할 계획이라고 한다.
공신력을 부여하자면 잘못된 내용이 등기부에 오르지 않도록 등기관의 기입 오류를 방지할 방안이 중요한데 컴퓨터를 통한 업무처리 시스템을 도입하고 등기관이 충분히 심사할 수 있도록 실질적인 조사권을 부여하는 것이 필요하다고 생각한다. 물론 예산과 인력이 뒷받침되어야 하기는 하지만 안전한 경제 환경을 위한 투자로 꼭 필요한 것이라고 본다.
또 이러한 제도의 도입으로 발생하는 피해가 발생한 경우 보상하는 방안도 마련해야 할 것이다. 하나의 방법으로 등기 사건마다 일정액의 수수료를 부과하여 보상금을 마련하여 피해보상의 재원으로 활용하는 일종의 보험 제도를 도입하는 것도 필요하다. 외국처럼 등기 이전에 공신력 있는 기관이나 자격을 가진 사람이 하자 없는 등기라는 것을 보증하는 일종의 민간 보증제도도 도입해 볼만 하다.
오래된 제도를 현실에 맞게 발전시켜 가는 것은 필요한 일이고 소망스러운 일이라고 할 것이다. 하지만 불완전한 제도를 단지 실적 때문에 성급하게 도입한다면 목적했던 성과는 이루지 못하고 오히려 부작용만 키우고 혼란을 부추기는 결과가 될 수 있다. 그러므로 모든 경우의 수를 신중히 검토하고 부작용을 보완할 부수적인 시스템까지 완벽하게 구축한 이후에 시행이 될 수 있도록 하였으면 하는 바람이다.
[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]