변호사가 법률자문만 하는 것이 아니고 부동산중개업을 한다. 최근 한 변호사가 저가의중개자문수수료를 받고 부동산 중개행위를 하여 한국공인중개사협회가 검찰에 고발을 하고 나서면서 세간의 주목을 받고 있다.

부동산중개를 한 로펌은 '트러스트로펌'으로 '트러스트부동산'이라는 홈페이지를 운영하는 '트러스트 라이프스타일'에 자문료 99만 원을 받고 자문서비스를 제공하는 방식으로 부동산중개업을 시작한 것이다. 실로 충격적이며 획기적인 일이 아닐 수 없다. 이게 법적으로 가능한 일인가? 가능한 일이라고 하더라도 그 많은 공인중개사를 뽑아놓고 변호사가 중개 업무를 하게 되면 공인중개사들은 무엇을 하란 말인지 난감하다.

그러나 변호사들은 변호사에 의한 부동산중개 자문서비스를 현행법 테두리 안에서 최대한 실현하도록 형식상 중개료가 아니라 자문료를 받고 하고 있다고 주장한다. 한국공인중개사협회는 변호사가 부동산중개행위를 한 것은 명백한 공인중개사법 위반이라는 취지로 이들을 고발했다. 그 속을 들여다보면 현재 한국공인중개사협회가 검찰에 고발한 부분은 ‘명칭’ 사용이다. 고발과정에서 공인중개사측이 근거로 사용한 것이 국토교통부가 유권해석 한 내용 중 “공인중개사만 ‘부동산’ 명칭을 사용할 수 있다”는 것을 강조한 것이다.

한편 변호사협회에서도 사건을 맡은 검찰에 곧 “변호사는 공인중개사 자격이 없어도 중개행위가 가능하다”는 입장의 자료를 전달할 계획이다. 변호사협회는 “변호사를 명문으로 배제하는 규정을 공인중개사법에 두지않는 이상 공인중개사에게만 중개업무가 허용되고 법률사무와 밀접하게 결합된 경우에도 변호사가 배제된다고 해석할 수 없다”고 주장하고 있다. 소비자 입장에서는 변호사가 자문료만 받고 부동산중개행위를 하면 중개수수료가 낮아지기 때문에 환영할 만한 일이지만 많은 공인중개사들의 생존권을 위협하는 일이며 부동산거래질

서를 어지럽히는 일이라고 생각하면 양자가 원만한 타협점을 찾고 해결되기를 바라는 마음 간절하다.

변호사의 중개업무 어디에 근거가 있나?

그럼 변호사협회는 어디에 근거를 두고 중개행위를 하는 것인가? 트러스트는 “부동산이라는 명칭을 사용하는 것이 법적으로 문제가 되려면 일반인들이 그 명칭을 공인중개사가 사용하는 것으로 오인할 위험성이 있어야 한다”고 주장하면서 “네이버부동산이나 다음부동산이라는 포털 서비스가 문제없이 쓰이는 것처럼 트러스트부동산도 명칭에 ‘부동산’이 들어간다는 것만으로 문제 삼을 수는 없다”는 입장이다. 특히 “변호사들의 부동산중개는 중개가 아닌 법률자문이라는 점을 홈페이지에 반복 명시했고 이미 널리 알려져서 공인중개사를 사칭하는 게 아님은 명백하다”고 강조하고 있다.

따라서 재판으로 가더라도 문제가 되지 않을 것이라고 보고 있다. 양 협회는 이러한 문제를 지난 2007년 5월11일 대법원 판결을 근거로 하고 있다(2003두14888). 같은 판례를 두고 양 협회는 서로 유리하게 해석하고 있는 것이다. 뿐만 아니라 공인중개사협회는 2006년 대법원(2006.05.11. 선고 2003두14888 판결)은 변호사의 부동산중개행위가 위법임을 명확히 밝히고 있으며, 헌법재판소(2009. 03. 26. 자 2008헌바63 결정 전원재판부) 또한 “부동산 거래의 중개행위는 오로지 공인중개사 자격을 취득하여 공인중개사무소를 개설·등록한 중개업자만 할 수 있으므로 타 전문직 종사자인 변호사, 법무사 등은 애초에 중개행위를 할 수 없다”라는 판시를 들고 있다.

이와 같이 현행법이 바뀌지 않는 한 변호사의 부동산 중개행위는 위법임이 분명해 보인다. 법리를 잘 알고 있는 변호사들이 현행법을 준수하지 않고 중개행위를 했을 리는 없지만 변호사들은 중개행위가 아니고 자문이라고 주장한다. 변호사협회는 공인중개사의 중개행위가‘사실행위’와 일부의 ‘법률사무’로 구성되고 법률사무에 해당하는 부분은 변호사가 할 수 있다고 주장하고 있는 측면도 있다. 단지, 변호사가 부동산중개사무소 개설을 할 수 없다는 것일 뿐 중개행위를 변호사가 하지 못한다는 취지는 아니라고 분석하고 있는 것이다.

트러스트부동산 역시 같은 취지로 99만 원이라는 보수는 법률사무를 수행한 대가이고 중개행위를 하긴 하지만 알선 대가는 받지 않는다고 명시했으므로 적법하다는 주장이다. 실제 트러스트 부동산거래 자문계약 약관에는 “보수는 트러스트 ‘로펌’이 변호사법 제3조에 따른 법률사무를 수행한 데 대한 대가”라고 기술하고 있다고 한다. 역시 매매 · 임대 등 상대방을 알선한 데 대한 대가는 0원으로 합니다"라고 명시되어 있다고 한다.

최근에 와서 포화상태의 변호사들이 새로운 활로를 모색하는 것은 이해가 되지만, 더 이상 변호사들에 의한 변호사적 오류(Lawyer's Fallacy : 좋은 것은 좋다고만 주장하고 나쁜 것은 나쁘다고만 주장하는 식의 논리적 오류)는 범하지 않았으면 한다. 그 이유는 정부로부터 부동산중개와 관련된 모든 행위는 공인중개사가 하도록 공인중개사법을 만들어놓고 시행하고 있는데 변호사들이 법률자문이라는 명목으로 부동산을 중개하게 되면 어떻게 되겠는가?

물론 변호사들도 나름 중개업을 하는 이유가 있을 것이다. 그러나 공인중개사의 고유 업무영역을 침범하여 이러한 행위가 지속되거나 확산된다면 이로 인한 부동산 시장질서의 폐해를 심히 우려하지 않을 수 없다.

변호사 자격이란?

우리나라는 변호사가 할 수 있는 행위와 할 수 없는 행위를 가르자면 자격을 취득하는 순간 할 수 있는 행위가 더 많을 것이다. 그래서 변호사의 부동산 중개행위 뿐만 아니라 변리사자격 자동부여 등 업무영역에 대한 논란은 어제오늘 이야기가 아니다. 이참에 정확히 변호사의 업무 범위가 어디까지인지 알아보자.

변호사법 제3조(변호사의 직무)에서는 “변호사는 당사자와 그 밖의 관계인의 위임이나 국가·지방자치단체와 그 밖의 공공기관의 위촉 등에 의하여 소송에 관한 행위 및 행정처분의 청구에 관한 대리행위와 일반 법률사무를 하는 것을 그 직무로 한다.”, “또한 변호사 자격을 취득함으로써 변리사와 세무사의 자격도 동시에 취득하는 것으로 본다”고 규정하고 있다. 변리사법 제3조(자격) 2에서는 「변호사법」에 따른 변호사 자격을 가지고 변리사 등록을 한 사람 그리고 세무사법 제3조(세무사의 자격) 3에서는 변호사의 자격이 있는 자 등으로 되어있지만 세무사의 경우에는 변호사가 세무사로 등록하는 것을 받아주지 않기 때문에 현실적으로 세무사로 등록하여 세무업무를 할 수는 없다.

그러나 지난 2015년 10월에 법무법인 소속이라는 이유로 변호사의 세무사 등록을 거부한 국세청의 거부처분을 위법하다고 한 고등법원판결(서울고등법원 2015.10. 21. 선고 2014누 12876판결)이 나오면서 역시 세간의 주목을 받고 있다. 현재 이 사건은 서울지방국세청이 항소심 판결에 불복하여 상고를 제기하고 상고심이 진행되고 있는 상황이다. 이렇듯 변호사의 세무사 등록이 가능하게 될지 대법원의 판단을 지켜봐야 할 것이다.

또한 변호사의 변리사 등록과 관련하여서도 오랜 논쟁이 있어 왔는데 변리사협회는 결국 변호사의 변리사 등록을 받아주고는 있지만 실질적으로 변호사가 변리사 업무를 하지 않고 연수도 받지 않으면서 변리사 등록만을 하고 있는 변호사들 때문에 변리사업계에서는 불만의 목소리가 높다. 그래서 변리사업계에서는 변호사의 변리사 자격 동시부여에 대한 폐지를 주장하고 있는 상황이다. 뿐만 아니라 노무사와 법무사의 자격과 관련하여서는 법률로 자격을 자동으로 부여하고 있지는 않지만, 변호사의 직무 범위에 노무사나 법무사의 업무가 포함되어 있기 때문에 따로 자격을 취득할 필요는 없는 것이다.

한마디로 변호사가 되면 업무 영역에서 변리사도 되지만 세무사, 노무사, 법무사도 된다. 뿐만 아니라 중개사도 되려고 한다. 이렇게 변호사의 업무가 확장되어 있음에도 이번에 공인중개사 업무를 자문이라는 명분으로 침해하는 것은 약 8만 8천명이 넘는 개업공인중개사들에게는 충격이 아닐 수 없으며 생존권 위협의 문제가 아닐 수 없다. 변호사들은 변호사의 업무영역이 일반 법률사무와 관련이 있으면 모두 해당된다고 생각하고 있지만 업무 연관성이 있다고 하여 변호사들이 각 분야별 전문성을 모두 갖추고 있다고 할 수는 없다. 이참에 변호사의 업무 영역을 다시 한번 정립하여 변호사는 변호사 고유 업무를 해야 할 것이다. 그래야만 국민으로부터 신뢰받고 만족할 만한 법률서비스를 제공할 수 있을 것이다.

부동산중개는 공인중개사가 해야 한다

변호사가 중개수수료를 받지 않고 법률자문 수수료만 받으면서 중개행위를 하면 소비자 입장에서는 매우 좋다. 법률적 지식이 부족한 중개의뢰인 입장에서는 법을 전공한 변호사가 소유권 등 복잡한 등기부등본을 분석·자문해 주고 수수료도 알선의 대가는 받지 않으면서 부동산가격에 관계없이 모든 수수료를 동일하게 99만 원만 받고 해준다니 얼마나 좋을까? 의뢰인 입장에선 이보다 더 좋을 수는 없다.

그러나 현재 공인중개사들도 물건에 대한 법적분석 뿐만 아니라 물건분석을 하고 있으며 잘못되었을 때를 가상하여 모든 공인중개사무소는 보증보험 가입이 의무화되어 있다.

특히, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조 제1항에 의하면 “중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 토지대장, 등기부등본 등 근거자료를 제시하고 성실, 정확하게 설명하여야 한다.”라고 규정하고 있다.

대법원(2012. 11. 29. 선고 2012다69654) 판결에서도 “중개 의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고, 토지대장등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야할 의무가 있으며, 중개업자가 확인 설명해야하는 사항으로는 중개대상물의 종류, 소재지, 지번, 지목, 면적, 용도, 구조 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항, 소유권, 전세권, 저당권, 지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한사항, 거래예정금액, 중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역,

토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 등이 있고, 부동산 중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 유사하므로 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다”고 판시하고 있다.

이처럼 공인중개사도 변호사보다 더 정확하게 물건을 확인하고 권리관계를 분석하여 의뢰인에게 설명하고 있다. 단지 변호사는 중개수수료를 받지 않고 자문수수료를 받아 일반 중개수수료보다 현저히 낮은 장점이 있을 뿐이다. 특히 이는 오히려 부동산거래질서를 무너뜨리는 행위일 수 있으며 의뢰자에게 신뢰를 줄 수 있을지 몰라도 부동산에 대한 정보를 제공해 주지는 못한다. 부동산거래는 미래가치가 포함된 현재가치로 거래된다. 따라서 매수자 입장에서는 여러 가지 궁금한 사항이 많을 것이지만 변호사가 부동산전문가는 아니기 때문에 지역 전문가인 공인중개사가 답변을 할 사항이 많다.

부동산 거래를 위하여 정부가 공인중개사제도를 시행하고 있으며 공인중개사를 통하여 매매나 전·월세 등을 거래 하도록 해 놓았다면 변호사 자격을 갖춘 사람들이 부동산중개 자문이라는 명칭으로 중개업무 등을 침범하는 것을 용납해서는 아니될 것이다. 왜냐하면 정부가 만들어 놓고 시행하는 공인중개사제도와 자격제도 자체가 흔들려 부정하는 꼴이 되기 때문이다.

공인중개사들의 충격과 과제

변호사들 중 상당수는 ‘제 밥벌이도 못 한다’는 항간의 소문이 사실이었나 보다. 금번 제소된 변호사는 오죽하면 부동산중개수수료를 현행 법정수수료의 10%(10억 원 규모 거래 시 99만 원)면 된다고 광고하면서 자신의 존재감을 드러내려 했을까? 더욱이 대한변호사협회까지 변호사의 부동산중개행위를 두둔하고 있다니 아연실색하지 않을 수 없다. 대한변호사협회신문[582호, 2016년 3월 14일]에 따르면 변호사 자격으로 “부동산매매계약 자문과정의 일환으로 중개행위 내지 알선은 당연히 할 수 있고, 이러한 행위는 일반 법률사무의 부수적이고 부대되는 자연스러운 것”으로 공인중개사 업무를 할 수 있다고 주장하고 있다.

부동산 중개 업무는 부동산시장의 변화에 민감하여 생업에 영향을 주고 있는데 이번 변호사의 부동산중개업무 자문문제는 개업공인중개사들에게 큰 충격이 아닐 수 없다. 그래서 양 협회는 빠른 시간 내 보다 합리적이고 순리적으로 문제를 접근하고 풀어가야 한다. 그렇지 않아도 현재 공인중개사들은 변호사의 중개행위 문제뿐만 아니라 공인중개사를 통하지 않는 직방이나 다방 등 직거래 형태의 부동산중개시장 변화와 법률시장 개방에 따른 개업공인중개사의 위기, 그리고 그동안 너무 많이 뽑아 놓은 공인중개사의 수 등으로 어려움을 겪고 있는 것이 현실이다.

한편, 그 간의 공인중개사협회의 활동사항을 보면 대체로 현실에 안주하거나 협회의 이익만을 추구하는 경향도 없지 않았다. 따라서 이번 기회에 공인중개사들은 차제에 법리적, 학술적 연구보완을 통해 지속 가능한 경쟁력 우위의 영역구축이 필요하다.

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