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[권동용의 세·재테크]세법개정에 따른 비사업용토지의 세테크 전략?

  • 등록 2016.04.28 08:00:34

(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장)토지에 대한 투기수요를 억제하고 투기이익을 환수함으로써 부동산시장의 안정과 과세형평을 도모하기 위하여 비사업용토지에 대하여 양도소득세를 중과 하고 있다. 이 경우 비사업용토지의 중과대상자는 장기보유특별공제를 배제 하였으나, 2016.1.1 이후부터는 장기보유특별공제가 허용된다. 그러나 2016.1.1 이전에 취득하여 보관하고 있는 경우에도 2016.1.1부터 기산함에 유의 하여야 한다. 또한 2016.1.1 이후부터는 중과세율(16%~48%)을 적용 한다.

 

비사업용토지의 지목 판정은 사실상 현황에 의하고 사실상 현황이 불분명한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.

 

토지의 지목에는 농지, 임야, 목장용지, 나대지 등 기타토지, 주택부속토지, 별장 부속토지로 구분하여 비사업용토지 여부를 지목별로 판정하는 것이다.

 

비사업용토지의 기간기준에는 보유기간 중 60% 이상, 양도직전 5년 중 3년 이상, 3년 중 2년 이상을 사업용으로 사용한 경우에는 비사업용토지에서 제외 하는 것이다.

 

한편 법령 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 당해 기간을 사업에 사용한 것으로 보아 비사업용토지에서 제외하는 것이다.

 

이와 관련된 토지로는 법령에 따라 사용이 금지된 기간, 문화재보호구역으로 지정된 기간, 사용금지된 기간 중 상속받은 경우는 상속개시일 부터 사용 금지된 기간, 건축허가가 제한된 기간, 건축자재의 수급조절로 착공이 제한된 기간, 사도 또는 도로로 이용되는 기간, 공공공지로의 제공하는 기간, 사업용 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간, 저당권 실행으로 취득일로부터 2, 법원 소송으로 금지된 기간, 도시개발구역안의 토지로서 환지방식에 따라 완료되어 건축이 가능한 날부터 2, 멸실된 날로부터 2, ·폐업일로부터 2, 천재지변 발생일로부터 2, 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 사업에 사용하지 아니한 기간 등이 있으며 그 기간은 사업용으로 보는 것이다.

 

또한 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지·거주한 임야 및 축산업을 영위한 목장용지로서 이를 해당 직계존속 또는 해당 배우자로부터 상속·증여받은 토지와 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31 이전인 토지 또는 취득일이 사업인정고시일부터 2년 이전인 토지는 기간기준에 관계없이 비사업용토지에서 제외되므로 중과대상이 아니다.

 

농지:농지 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 경우(재촌자경 아닌경우)에는 비사업용토지로 보아 중과대상이 되는 것이다. 이 경우 재촌자경이란 동일한 시··, 연접한 시··, 농지로부터 직선거리 30이내에 있는 지역에 사실상 거주하는 자가 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작한 경우를 말한다.

 

주말농지, 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 상속농지, 이농일부터 3년이 경과하지 아니한 이농농지, 2005.12.31 이전에 취득한 종중농지, 한국농어촌공사에 임대한 농지 등은 재촌자경으로 간주되는 농지로 보는 것이다.

 

특별시·광역시(군은 제외특별자치시(·면은 제외특별자치도(행정시의 읍·면은 제외) 및 시지역(·농복합형태인 시의 읍·면은 제외)에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외)안에 있는 농지는 비사업용토지로 보아 중과대상 된다. 다만, 도시지역에 편입된 날부터 소급하여 1년 이상 재촌자경하던 농지는 도시지역에 편입된 날부터 3년이 되는 기간까지는 중과대상에서 제외하는 것이다.

 

특히 2016.2.17 이후 양도분 부터는 사업소득금액과 총급여액의 합계액이 3,700만원 이상인 과세기간은 자경기간에서 제외됨에 유의 하여야 한다.

 

임야:임야 소유자가 임야 소재지에 거주하지 아니하는 경우(부재지주)에는 비사업용토지로 보아 중과대상이 되는 것이다. 이 경우 부재지주이란 동일한 시··, 연접한 시··, 임야로부터 직선거리 30이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유한 임야가 아닌 경우를 말한다.

 

공익상 필요한 임야에는 산림보호구역, 채종림, 시험림, 산림경영계획인가를 받아 시업 중인 임야, 특수산림사업지구 안의 임야, 사찰림, 동유림, 공원자연보전지구 및 공원자연환경지구 안의 임야, 도시공원 안의 임야, 문화재보호구역 안의 임야, 전통사찰이 소유하고 있는 경내지, 개발제한구역 안의 임야, 군사기지 및 군사시설보호구역 안의 임야, 접도구역 안의 임야, 철도보호구역 안의 임야, 홍수관리구역 안의 임야, 상수원보호구역 안의 임야 등이 있으며 비사업용토지에서 제외하는 것이다.

 

목장용지:축산업을 경영하지 아니하는 자가 소유하는 토지와 축산업을 경영하는 자가 소유하는 목장용지로서 축산용 토지의 기준면적을 초과하거나 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 및 시지역의 도시지역(녹지지역·개발제한구역은 제외)에 있는 목장용지는 비사업용토지로 보아 중과대상이 된다. 다만, 도시지역에 편입된 날부터 3년이 되는 기간까지는 중과대상에서 제외하는 것이다.

 

나대지:재산세가 비과세되거나 면제 되는 토지와 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지는 비사업용토지에서 제외 되므로 중과대상이 아니며, 또한 재산세 종합합산과세대상이 되는 토지는 비사업용토지에 해당 되므로 중과대상이 된다.

 

상당한 이유가 있는 토지에는 운동장 등 체육시설용 토지, 주차장용 토지, 개발사업자가 조성한 토지, 청소년수련용 토지, 예비군훈련용 토지, 휴양시설업용 토지, 하치장용 등의 토지, 골재채취장용 토지, 폐기물처리업용 토지, 광천지용 토지, 양어장·지소용 토지, 제조업·판매업·학원용 토지, 무주택세대 소유 나지 등이 있으며 비사업용토지에서 제외 하는 것이다.

 

주택부속토지:주택부속 토지 중 주택에 정착된 면적에 도시지역 내의 토지는 5, 도시지역 밖의 토지는 10배를 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용토지로 보아 중과대상이 되는 것이다. 이 경우 겸용주택에 있어서 주거면적이 크거나 동일한 경우에는 전부 주택으로 보고, 주거면적이 적은 경우에는 주거부분만 주택으로 본다.

 

별장부속토지:주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(별장)는 중과대상이 되는 것이다. 이 경우 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 경우에는 별장 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다. 다만, 수도권(옹진군·연천군은 제외도시지역·토지거래허가구역·지정지역(투기지역) 및 관광단지 외의 읍·면지역에 소재한 농어촌주택과 그 부속토지(건물은 150, 토지는 660, 기준시가는 1억원 이하)는 중과대상이 아니다.

 

권동용 <abcgta@hanmail.net>

()권동용평생세무교육원 대표이사/원장

홍익대학교 세무대학원 초빙교수

연세대학교 미래교육원 초빙교수

저서/양도소득세실무해설(개정증보29, 세연T&A)




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