(조세금융신문=권대중 교수) 2015년도는 초저금리와 정부의 분양가상한제 폐지, 신도시개발, 재건축초과이익환수제 연기 등 갖은 호재가 겹치면서 분양시장과 재건축시장은 사상 최대 호황을 누렸다.
하지만 하반기 들어 미국의 금리인상과 중국경제의 불안 그리고 정부가 가계부채 문제에 대한 리스크 관리 차원에서 대출규제가 현실로 다가오고 지난해 공급했던 분양물량이 일시적 공급과잉 아니냐는 논란과 함께 2016년 국내 경제전망의 어두운 그림자까지 겹치면서 수요자들은 불안해하고 있다.
이러한 분위기가 부동산시장을 다시 한파 속으로 몰고 가는 것이 아니냐는 우려의 목소리도 제기되고 있는데 벌써부터 2015년도에 그렇게 좋았던 분양시장도 년초부터 미분양이 나타나고 매매시장은 반토막이 나고있다.
특히, 지난해 1월 달에 국회를 통과한 부동산3법 중 재건축초과이익환수제의 연기로 인한 이주수요 증가와 전세주택의 반전세나 월세 전환에 따른 전세 매물 품귀현상은 결국 전세금상승으로 이어져 7년 연속 전세금은 상승하고 있다. 이에 정부는 2016년도는 임대주택 공급에 초점을 맞춰 다음과 같은 임대주택공급을 추진하겠다고 한다.
첫째, 기업형 임대주택 5만호 건설이다
지난 2015년 12월 29일 정기국회를 통과한 「민간임대 주택에 관한 특별법」시행을 계기로 뉴스테이사업 성과가시화를 위해 기존의 한국토지주택공사(LH)가 보유하고 있는 부지를 활용하고 정비사업과 연계하는 방식 외에도 공급촉진지구를 지정하는 등 다양한 방식을 통하여 사업 부지를 확정한 물량을 지난 해 2만 4천호에서 금년에는 5만호로 확대한다는 계획이다.
이를 구체적으로 보면 제안사업 6천호, 한국토지주택공사(LH) 부지 공모사업을 통하여 9천호, 정비사업을 통하여 9천호 등이다. 또한 금년 사업부지 확보기준(리츠영업인가 기준으로는 2015년에 1만4천호를 공급하였으며 2016년에 총 2만호 이상의 뉴스테이를 공급할 계획임)을 세부적으로 살펴보면 첫째, 공급촉진지구 지정 등 제안사업을 통해 3만호를 둘째, 한국토지주택공사(LH) 부지의 사업자 공모를 통해 1만호 셋째, 뉴스테이 연계 가능한 정비사업 공모를 통해 1만호 등 총 5만호 내외의 부지를 확보할 예정이다.
둘째, 기업형 임대주택에 대한 재무적 투자자 활성화 유도다
재무적 투자자의 뉴스테이 사업 참여에 따르는 리스크를 줄이기 위해 재무적 투자자는 건설공사가 완료(준공)된 이후에 주택기금의 지분을 매입할 수 있는 방안을 도입하고 민간이 8년 이상 장기임대를 희망할 경우에는 추가 임대기간에 따라 융자 금리인하를 예정하고 있다.
또한 상장요건 완화 등을 통해 리츠 상장을 활성화하여 일반인의 소액투자 기회를 확대하고 임대주택의 원활한 자금 유치를 도모할 계획이다. 물론 리츠의 신규 상장기준은 매출액 300억 원(임대형 100억 원), 영업이익 25억 원 등 리츠 매출여건상 지나치게 높아 완화할 필요가 있다고 보고 있다.
셋째, 집주인이 자기집을 리모델링 또는 신축하여 임대하는 방식의 시범사업 실시다
고령층의 안정적 임대수익 확보와 더불어 저소득층 임대주택 공급 확대를 위하여 집주인이 기존주택을 허물고 다가구 임대주택을 건설하면 정부는 2억 원 한도, 금리 1.5%의 저리융자를 해주며 한국토지주택공사(LH)를 통한 임대관리지원을 실시한다. 지난해 1차 시범사업을 통해 선정된 80호(358명 접수, 경쟁률 4.47:1)는 금년 3월에 착공하고 입주는 9월 예정이다. 2차 시범사업(70호)은 금년 상반기에 접수를 받아 추진할 계획이다.
넷째, 신혼부부의 디딤돌대출지원 확대다
저출산 문제를 지원하기 위해 신혼부부에 대한 디딤돌 대출(주택구입자금) 금리우대를 추진한다. 신혼부부 중생애 최초 주택구입자가 아닌 경우 기존에는 금리 우대를 받을 수 없었으나 제도개선 후에는 신규대출자부터 0.2%금리우대를 적용하여 지원한다.
또한, 신혼부부 등 서민층이 3억 원 이하 주택을 구입할 경우 자금부족으로 인한 고금리 부담경감을 위해 디딤돌대출에 모기지신용보증(MCG : Mortgage Credit Guarantee)제도도 도입한다. 모기지신용보증(MCG)이란 디딤돌대출시 임대차 보호법상방수공제한도(방별로 최우선변제금 만큼 대출금에서 제외되는 금액)만큼 보증서를 담보로 취득하고 자금을 저리지원해주는 주택금융공사 보증상품이다.
다섯째, 임차료 지급보증 가입확대다
임차료 지급보증은 전세임대사업의 임차인이 전대인(한국토지주택공사 또는 지방공사)에게 지급해야 할 임차료에 대해 주택도시보증공사(HUG)가 책임지는 보증이다. 한국토지주택공사 전세임대 사업장에서의 최근성공사례를 바탕으로 한국토지주택공사 등 다른 지방공사 전세임대 사업장에도 확대하여 시행한다.
[전세 임대사업에 대한 임차료 지급보증 구조]
2014년 말 기준으로 우리나라 주택공급률 103% 중 자가주택보유율은 58%이며 자가주택점유율은 53.6%에 불과하다. 또한 전체 주택 중 전국기준 전세비중이 45%(월세비중이 55%)이며 1인당 주거면적은 33.1㎡로 나타났다. 월세가 더 많은 시대가 된 것이다.
물론 2015년도 인구주택총조사를 했지만 아직 발표되지 않았다. 이러한 통계치만 보더라도 전체 가구의 42%는 주택이 없는 무주택자이며 전·월세를 살고 있는 것이다. 주택공급률은 100%를 넘어섰지만 무주택자가 많아 박근혜 정부는 취임 이후 새로운 신도시나 대규모 택지를 개발하여 주택을 공급하지 않고 이렇게 무주택자, 세입자를 위한 임대주택공급정책으로 돌아선 것이다.
그래서 공약사업으로 내걸었던 행복주택이나 뉴스테이 사업이 바로 임대주택 공급정책인 것이다. 하지만 매년 상승하는 전세가격과 월세가격으로 늘어나는 주거비를 감당하지 못하는 저소득층을 위한 임대주택 공급은 그 수가 눈에 띄게 증가하지 못하고 있는 것이 사실이다. 그래서 2016년도는 국토교통부가 임대주택공급정책을 제일 먼저 발표하면서 임차인보호와 무주택자 생활안정을 중심에 두고 있는 듯하다.
이왕에 임대주택공급에 팔을 걷어붙였다면 정부가 주도하는 것도 좋겠지만 민간이 더 쉽게 접근할 수 있는 임대주택공급정책이 지금보다는 완화되어야 한다. 그 중에서 가장 큰 문제점이 바로 4년 임대 또는 8년 임대후 분양하는 아파트의 공급가격이다.
이는 처음 조성한 조성원가에 감가수정하고 지가변동 등을 가산한 가격으로 분양하도록 되어 있어 분양 당시 시장가격과는 괴리가 발생한다. 물론 감정평가가격을 비교하여 낮은 가격이 그 대상이다. 이렇다보니 공급자 입장에서는 월세소득보다 감가수정 되는 금액이 더 큰 경우가 발생하여 임대주택 공급에 쉽게 접근하지 못하고 있어 정부가 생각하는 것보다 현실적인 문제점이 있다.
따라서 정부는 이러한 점 뿐만 아니라 임대주택 공급자가 쉽게 임대주택을 공급할 수 있도록 제도적 접근이나 여건을 마련할 필요가 있다.
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