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[2016년 부동산시장 전망] 주택시장 ‘공급과잉’ 걱정 2016년 브레이크가 필요

  • 등록 2015.12.22 10:15:16

(조세금융신문= 권대중 명지대 교수) 2015년도가 저물어 가고 있다. 박근혜정부가 들어선지 2년 10개월 되었다. 그동안 국내 정치만큼 부동산시장도 많은 일들이 있었다.

정부는 죽어가는 부동산시장을 정상화 시키려는 노력이 이제는 과열이 아닌가 할 정도로 살아났지만 정작 서민들은 전세가격이 터무니없이 올라 ‘미친 전세값’이라는 말이 나오고 전셋집 구하기도 어려워 졌다.

11월 말 현재 아파트 전세가는 무려 60주 동안 한 차례도 정체나 하락 없이 지속적인 상승곡선을 그려왔다. 1년 넘는 기간 동안 계속해서 전세가격이 치솟고 있는 것이다. 전세가격이 나날이 가파른 상승곡선을 나타내면서 전국의 아파트 매매가 대비 전세가 비율이 73.7%에 달하고 서울의 경우도 70.3%로 역대 최고치를 기록했다.

이렇게 매매가 대비 전세가의 격차가 역대 최저 수준으로 줄어들자 전세가격을 구하지 못한 세입자들은 발 빠르게 알짜 신규단지를 분양받는 쪽으로 시선을 돌리기 시작했다.

여기에 서울은 강남발 고분양가 논란과 너도나도 추진하는 재건축사업의 속도조절이 필요하다는 여론도 부상하고 있다.

그런데 2016년부터 정부가 재고주택의 담보대출 거치기간을 대폭 줄여 1년 미만으로 규제하겠다고 발표함에 따라 경제적 부담이 덜한 신규 분양단지의 인기는 더욱 높아져 부산의 경우 소형평형 경쟁률이 1500 : 1이 넘었고, 대구에서도 860 : 1을 넘어섰다.

이는 분명 과열이다. 전세가격은 계속 상승하고 신규주택분양은 역대 최대 경쟁률을 기록하면서 2017년 입주대란이 발생하지 않을까 걱정이 된다. 전세가격이 치솟는 것은 저금리에 전세를 반전세나 월세로 전환하는 소유자가 많아 전세물량 부족현상에서 나타나는 것이다.

그리고 신규분양시장이 뜨거운 것은 분양가상한제 폐지 등 규제 완화도 있지만 2008년 리먼사태 이후 2013년까지 신규공급이 많이 줄었기 때문으로 해석된다.

따라서 이렇게 일시적으로 공급량이 많아지면 입주시점인 2017~2018년에는 입주대란! 깡통주택! 출현할 것인가? 2016년 이후를 진단해 본다. 



2016년 불안한 부동산시장 
우선먼저 2016년도 부동산시장의 악제라면 미국의 금리인상(장기적으로 3~4%대)과 정부의 대출규제라고 할 것이다. 미국 금리가 인상되는데 우리가 왜 걱정을 해야 하나? 이는 예전에 미국의 금리인상으로 우리가 한번 당한일이 있기 때문이다.

20년 전인 1994년 1월 3%대였던 미국금리가 1995년 1월까지 6%대로 올랐다. 무려 1년 만에 3%가 오르자 저금리로 전 세계에 뿌려졌던 달러가 신흥국에서 빠져나와 미국으로 흘러가기 시작했다. 그 결과 멕시코, 한국, 러시아 등 신흥국가들은 위기를 겪었다.

이런 전례에 비추어 미국의 금리인상이 우리에게 영향을 미칠 것이라고 예상하고 있다. 물론 예전처럼 영향이 크진 않을 것이라는 게 전문가들의 예상이다.

우리나라도 20년 전과는 경제상황이 다르기 때문이다. 그래서 미국 금리가 인상된다고 우리 금리가 즉각적으로 인상되지는 않을 것이다.

한국과 미국의 금리차가 발생했을 때 움직이는 자금들은 대부분 채권에 투자된 자금들이다. 괜히 자금을 움직였다가 수수료, 환차손 등 여러 가지 해지비용을 물어야만 하기 때문에 손해를 볼 수도 있다.

그래서 미국채권에 투자하는 게 충분한 이익이 있다고 판단되었을 때 움직이게 된다. 우리나라 입장에서도 이 자금들이 조금 빠져나가는 게 그리 나쁘진 않다.

요즘처럼 원화 절상과 엔화 절하로 수출 경쟁력이 떨어졌을 때는 자본유출은 어느 정도 용인해도 좋다. 따라서 미국 금리인상과 부동산이 바로 반응을 하진 않을 것으로 본다.

물론 우리나라 금리가 인상되면 이자 부담으로 영향을 줄 수 있지만 이도 곧바로 인상되지는 않을 것이라는 말이다.

하지만 지금 우리 금리도 너무 낮은 상태이다. 경제가 어려워지면 정부는 금리를 인하하여 경제를 살리는데 지금과 같은 저금리에서 더 금리를 낮춰 기업을 살리기에는 한계가 있다.

따라서 금리를 올려야만하는 이유는 미국의 금리인상으로 외국자본의 이탈을 막는 것도 있지만 침체되는 경제를 살리기 위해서는 금리를 올려놔야 향후 금리를 낮춰 기업을 살릴 수 있기 때문이다.

두 번째는 정부의 금리인상 뿐만 아니라 가계부채 증가를 선제적으로 방어하기 위하여 지금까지 관행화 되었던 거치식 대출을 1년 거치 원리금균등분할상환 방식으로 전환시키는 일이다.[주택담보인정비율(LTV)이 60%를 넘는 경우 전체대출 원리금을 분할 상환해야 하며, 2016년 7월부터는 LTV와 총부채상환비률(DTI) 완화도 끝난다]

주택매매도 예전과는 달리 최근의 매매는 실수요자 위주로 매매가 이뤄지고 있기 때문에 이자부담은 가계에 직접적 부담으로 다가온다.

이렇게 대출형태를 바꾸는 것이 부동산시장에는 큰 충격이다. 또 한가지는 지속적으로 상승하고 있는 전세가격이다. 전세물건이 없다. 이는 소유자들이 저금리로 전세보다는 월세를 늘리는 추세이고 세입자는 어쩔 수 없이 금리가 오르더라도 계속 거주할 수밖에 없게 된다. 이러한 현상은 당분간 이어질 것이다.

2016년 건설시장도 불안하다.

앞서 밝힌 바와 같이 2016년 미국이 금리를 인상하면 국내 부동산시장은 직격탄을 맞을 가능성이 높아진다.

미국이 금리를 인상하면 우리가 할 수 있는 대응책이 많지 않아 주택시장에는 한파가 올수도 있다는 말이다.

그래서 주택을 구입하려는 사람들은 조금 앞을 내다보고 결정해야 하며 가계부채를 많이 안고 있는 사람들은 순차적으로 고정금리대출 방식으로 조건을 갈아타야 한다.

이런 환경속에서 건설시장을 살펴보면 2015년도에는 국내건설수주 시장이 당초 전망치를 크게 상회하는 뜨거운 한 해를 보냈다.

다만 내년 건설시장은 올해 같지 않을 것 같다. 저성장 기조의 세계경제와 맞물려 우리 경제도 힘들 것으로 예상되어 건설산업부문 전체가 녹록치 않을 것이다.

2015년 민간주택수주액을 보면 연말까지 건설사들이 밀어 내기식 민간주택분양까지 집중될 것으로 예상되어 건설시장 규모는 사상 최대인 135조1000억원에 이를 것으로 전망한다.

그러나 2016년에는 주택시장의 공급과잉 논란이 커지고 정부의 SOC에 대한 재정투자 축소 방침 때문에 하락으로 전환할 가능성이 크다.

여기에 건설업계는 주택사업 등 민간사업의 확대로 부채비율이 점차 상승하는 상황이며 2015년 수주한 재건축·재개발사업이 2016년에 본격화 됨에 따라 부채비율 상승폭은 더욱 확대될 가능성이 높다.

신용등급 BBB급 업체들의 경우 잘못하면 유동성 위기에 당면할 위험이 높으며 더 낮은 업체들은 재무상의 압박이 상당할 것으로 보인다.

또한 건설경기를 좌우할 주요 이슈들이 중국경제의 저성장, 저유가, 신흥국들의 외환 리스크 등으로 우리경제 성장률도 3%대 달성이 어려울 듯하다.

민간주택시장의 가장 큰 변수는 가계부채와 일시적 공급과잉 논란이다.

2015년 10월말 기준으로 가계부채는 1166조원에 가깝고 분양건수는 부동산114 자료를 보면 51만 가구에 달할 것으로 추정된다. 이는 2000년 조사 이후 최대치다. 2014년 33만가구와 비교하면 56%인 18만가구나 늘어난 물량이다.

이렇게 일시적 공급과잉으로 2016년 주택시장을 보는 관점에는 시각차가 있지만 총선 이후에는 지금과 같은 주택경기를 유지하기 어려울 것이다. 문제는 일시적 공급과잉이 예상되는 2017년 이후다.

공공건설시장은 공공공사와 관련해 업체들의 가장 큰 관심사 중의 하나가 종합심사낙찰제도일 것이다.

2015년 시범사업을 끝으로 2016년에는 최저가낙찰제도 대상 대형공사가 종합심사제도로 변경돼 발주된다. 이렇게 되면 대형공사를 수주할 경우 공공공사를 선점하고자 하는 기업들 간의 경쟁이 치열해 질 것으로 예상된다.

해외건설 쪽은 어떤가? 2016년 세계 건설시장의 상황은 그렇게 나쁘지는 않았는데 우리나라의 해외건설 수주 전망은 저유가 등으로 밝지 않다. 왜냐하면 해외건설 수주시장의 대부분이 중동지역의 플랜트사업 부분으로 저유가가 지속될 경우 어려움이 예상된다.

또 다른 위협요인 중의 하나는 신흥국 중심의 외환 리스크가 확대될 소지가 크다는 것이다.

미국의 금리인상, 중국경기의 불안 등이 경제여건이 취약한 신흥국의 자본유출을 발생시켜 신흥국의 경기가 악화되면 공사발주 지연 및 취소 등 해외건설에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 크기 때문이다.

따라서 해외시장에 눈을 돌리는 건설사들은 외부 환경변화에 대한 모니터링 등을 강화해 신속한 대응이 가능하도록 해야 한다. 그래서 2016년 건설시장도 어려움이 예상된다. 

주택시장 ‘공급과잉’ 앞으로가 걱정이다.
그럼에도 불구하고 최근 분양물량이 많아진 것은 분양가상한제 폐지로 건설사의 수익성이 높아졌고, 청약제도 간소화로 청약열기가 뜨거웠기 때문이다.

뿐만 아니라 정부의 금리인하에 따라 저금리가 지속되면서 대출규제를 완화했기 때문으로 풀이된다.

여기에 전세난이 심각해지면서 주택수요가 크게 늘어나자 그동안 땅만 사놓고 아파트를 짓지 못했던 건설사들이 대거 아파트 분양에 나섰기 때문이다. 예전에도 그랬다.

지난 2006~2007년 당시 부동산시장 호황과 분양가상한제를 회피하기 위한 목적으로 밀어내기 분양물량이 2006~2010년 5년 동안 연평균 입주물량이 31만 가구씩 쏟아졌다. 당시 주택공급 초과로 준공 후 미분양 주택이 이전보다 2~3배가량 증가했었다. 2008년 하반기에는 서울 강남에서조차 세입자를 구하지 못하는 사례가 나타났다.

단기간에 1만 가구 이상 입주가 진행됐던 서울 송파구 잠실동의 경우 세입자를 구하지 못하는 아파트가 속출하면서 깡통주택이니 하우스 푸어니 하는 말이 나오면서 사회적인 문제로 떠올랐다.

그런데 2017년 이후도 걱정이다. 정부는 늘어난 가계부채를 선재적으로 대응하기 위해 2017년부터 주택담보대출을 규제하기 시작한다.

만약에 아파트를 분양받은 분양자들이 분양대출금을 주택담보대출로 전환할 때 지금과 같은 거치식 대출이 아니라 원리금균등분할상환방식으로 바뀌면서 대출총량제를 실시하면 담보대출로 전환하지 못하거나 대출을 받더라도 상환능력에 버거울 경우 입주하지 못하고 세입자도 구하지 못할 경우 역(逆)입주대란이 나타날 수 있다.

문제는 통상 임대아파트는 분양시점에 임차 대상이 정해진 경우가 대부분이어서 주택시장에 큰 영향력을 미치지는 않지만 민간분양 물량은 공급과 수요가 일치하지 않을 경우 집값 하락, 준공 후 미분양 증가 등의 부작용이 나타날 수 있다.

지난 2009년 당시에도 입주물량 공급과잉과 주택가격 하락으로 건설사들은 각종 할인분양을 시행했으며 정부도 미분양 주택을 구입하는 경우 취득세 50% 감면 해택과 양도세 5년간 면제해택을 주기도 했다.

이러한 영향이 2012년 말까지 지속되었다. 2016년 4.13총선과 2017년 대선이 있다. 선거가 주택시장에는 큰 영향이 없을 것이다.

따라서 2017년 이후 주택시장은 수요보다 공급이 많아져 깡통주택이 출현할 수 있다. 정부는 주택시장을 예의 주시해야 한다. 그리고 선재적 대응방안을 강구해야 한다.

2016년 주택공급 ‘브레이크’가 필요하다
2015년 아파트 분양건수는 지난 10월말 기준으로 주택도시보증공사가 보증한 물량만 32만 가구에 이르고 연말까지 약 41만 가구에 달할 것으로 추정하고 있다.

지난 11월 1일 부동산 정보업체인 부동산114 발표 자료를 보면 2015년 말까지 분양물량은 약 50만 가구 이상이 될 것이라고 추정하고 있다. 이는 2000년 조사 이래 최대치다. 2014년 약 33만가구와 비교하면 56%인 약 18만 가구나 늘어난 물량이다.

인·허가 건수도 많다. 지난 11월 25일자 중앙일보 보도를 보면 2015년 말까지 인·허가 건수는 약 70만 가구가 될 것이라고 예상하고 있으나 2016년도 분양예상 물량은 그래도 올해보다는 다소 줄어든 약 34만~40만가구가 될 것으로 예상하고 있다.

분양물량 증가에 따른 가계부채도 2015년 말 기준 1166조 374억원이 될 전망이라고 한다. 분양물량은 특히, 수도권에서 대폭 늘어났다. 서울·경기 등 수도권은 올해 약 29만 가구가 공급되면서 지난해(약 12만 가구)의 2배 이상 분양물량 공급이 늘어난 물량이다.

이렇게 일시적으로 주택공급량이 늘어나면 가격이 하락하는 것은 물론 향후 금리인상에 따른 부담감으로 미 입주세대가 늘어나 사회·경제적으로 문제가 될 수 있다.  

2014년과 2015년에 건설사들이 분양물량을 대거 쏟아내면서 입주를 시작하는 2017년도 전국 아파트 입주예정 물량은 32만3천797가구로 이는 2006년의 33만3천319가구 이후 11년 만에 최대치를 기록할 전망이다.

지역별로는 경기도가 10만249가구로 전국 시·도 가운데 가장 많은 입주물량이 예정돼 있다. 이 역시 2010년 11만5천166가구 이래 최대 수준이다. 2011년∼2015년 경기도 연평균 입주물량이 6만여 가구인 점을 생각하면 4만가구 이상 많은 수준이다.

이어 경남(3만4천544가구), 서울(2만6천178가구), 충남(2만3천301가구), 경북(2만1천831가구), 대구(1만8천622가구), 인천(1만7천252가구), 부산(1만7천118가구), 세종(1만3천910가구), 충북(1만1천451가구) 순이다.

부동산시장이 호황기였던 2006∼2007년에도 분양가상한제를 피하려는 밀어내기식 분양물량이 급증하면서 2006∼2010년 입주물량이 연평균 31만 가구씩 쏟아진 사례가 있다. 당시 초과공급 때문에 준공(입주) 후 미분양주택이 2∼3배 폭증했고 건설사들의 할인분양과 이에 따른 반발로 기존 계약자들이 입주를 거부하는 사태가 속출했었다.

2015년도 역시 최근 18년 중 가장 많은 주택공급으로 입주시점인 2017년 이후 공급과잉의 부작용이 발생할 가능성이 큰 상황이다.

정부는 이러한 부작용을 선제적으로 대응하기 위해 미래 특정 시점에 공급과잉 또는 수급불균형 문제가 불거지지 않도록 사전 대응과 꾸준한 모니터링이 필요하다.

2016년 부동산시장 4월총선 제한적 호재 발생
2016년도 부동산시장은 4월 총선에 따른 기대감과 일부 개발공약 등으로 제한적이나마 호재가 발생할 것으로 예상된다.

매매시장은 상고하저로 봄에는 상승하겠지만 가을에는 보합세로 돌아설 가능성이 크며 임대차시장은 불안요인이 지속될 것이다.

또한 신규주택공급시장은 2015년 물량 과다에 따른 부담감으로 물량이 감소할 것으로 예상되며 정부의 가계대출 증가 규제압력으로 하반기부터는 가격 하락을 예상해 볼 수 있다.

지역별로 살펴보면 오히려 수도권 주택시장은 유동성 장세가 지속되어 상승세가 이어지나 상승폭은 둔화될 것이며 평균 3.0%정도 상승할 것으로 예상된다.

이러한 이유로는 서울의 경우 내년도 입주물량이 2만6천여 가구에 불과하여 이사철과 상관없이 전세가격 상승이 지속될 경우 실수요자의 매매 전환, 교체수요 진입, 저금리 환경 하에 경쟁투자 상품과의 우위 등으로 투자수요 유입 등이 예상된다.

그러나 하반기 이후 2015년 공급증가 부담과 금리인상 우려로 인한 수요둔화가 발생할 측면에서는 하방 압력이 커질 가능성이 존재한다.

또한, 재고주택시장의 거래는 올해에 비해 크게 둔화될 것이다. 지방의 주택시장은 상승세가 크게 둔화되어 2.0% 상승할 것으로 전망된다.

총선 등의 영향으로 상승세는 유지시킬 것으로 예상되나, 공급증가에 따른 전세가격 상승세 둔화로 실수요가 둔화될 가능성이 있다.

저금리에 따른 투자수요의 신규 분양시장은 일정 수준 유지되어 분양시장과 재고시장의 양극화 가능성이 높아 질 것이다.

전세시장은 상승세가 소폭 둔화된 4.0% 상승이 예상되면서 전세가격 상승에 따른 세입자의 주거불안이 지속할 것으로 예상한다.

이는 저금리 기조가 이어지며 전세의 월세전환으로 전세아파트 공급은 지속적으로 감소하는 한편, 주택경기의 불확실성으로 임차인의 전세선호는 계속되고 재개발·재건축 이주수요가 증가할 것으로 보이기 때문이다.

또한, 월세 전환에 따른 실질 임대료 상승은 이어질 것이며 서울의 아파트 입주가 여전히 부족하고 강남권 재건축사업 추진에 따른 다수의 멸실이 지속될 예정이며 경기도 역시 입주 증가에도 불구하고 수도권으로 전세가격 상승세가 번져나갈 가능성이 높다.

지방은 2016년에도 2015년 수준의 입주가 예정되어 있으나, 월세 전환에 따른 실질 임대료 상승이 이어질 것으로 판단된다.

전체적으로 향후 인구 구조적 변화측면에서 베이비부머의 은퇴가 시작되었다는 점과 주택에 대한 인식변화 그리고 저금리에 의한 수요와 공급이 집중하고 있어, 미래수요 및 공급을 당겨 소진하는 효과를 발휘할 수 있다. 결국, 장기적 관점에서는 변동성이 확대되고 경기 안정성이 약화되는 양상을 나타낼 가능성이 높다.

하지만 가구 및 소득증가에 기초한 장기 주택수요의 변화는 크지 않을 것이지만 단기적으로 저금리에 의해 거래증가, 분양호조 등 수요가 과도하게 집중할 수도 있다.

공급측면에 있어서도 단기적으로 과도한 공급 집중은 향후 공급물량 감소로 이어질 수 있다.

결론적으로 2016년도 주택구매는 서울의 경우 재건축사업지구의 소형 중심으로 매수가 필요하며 수도권지역의 경우는 서울(강남)진입이 편리한 지역에 투자하는 것이 바람직하다.

지방의 경우도 도심지 중심으로 투자하는 것이 중요하며 이는 모두 가수요 보다는 실수요자 입장에서 투자하는 것이 바람직하다.

전세는 서울을 고집할 것이 아니라 서울 진입이 자유로운 교통 여건을 보고 김포나 또는 하남, 성남, 광명 등 서울 외곽지역이 편리할 수 있다. 투자 상품으로는 수익을 보고 투자 한다면 역세권이나 교통이 편리한 지역의 소형 오피스텔 투자가 유리할 것이다.

하지만 오피스텔은 월세는 잘 나오는 편이지만 매각차익이 발생하는 것은 한계가 있다. 특히, 도시형 생활주택은 오피스텔과 가격은 비슷하나 주차장이 부족하여 투자를 하려면 신중을 기해야 한다.

상가의 투자는 단지 내 상가가 안정적이며 중심상가 지역에 투자하는 경우에는 사람이 많이 다니는 곳의 1층 상가를 권하고 싶다.

또한 토지시장은 수도권의 택지지구 단독택지도 투자 매리트는 있다 아파트 가격이 하락하면 토지시장은 인기를 끌 수도 있다. 특히, 앞으로는 아파트 투자 시장보다는 토지시장이라고 해도 과언은 아닐 것이다.

경제가 발전하면 부동산가격은 오른다. 그러나 우리나라도 이제는 부동산가격 상승으로 돈을 버는 시대는 지나가고 있다.

특히 주거용 부동산가격 상승은 예전과 전혀 다른 시장분위다. 주거용 부동산시장은 안정되어야 한다. 그래야만 서민들이 살 수 있다.

서민들이 경제가 좋아질 것이라는 희망의 꿈을 안고 출발한 2015년도가 저물어 가고 있다. 2015년도가 주택공급시장 호황기였다면, 2016년도 역시 주택시장에 대한 수요자의 인식변화와 인구᛫가구감소의 사회적 변화 그리고 향후 정부의 대출규제와 경제침체 가능성 등 미래에 대한 불확실성만 안고 새해를 맞이해야 한다.

명지대학교 권 대 중교수
(사)대한부동산학회 회장

 

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