(조세금융신문=이수전 굿옥션 서울지사장) 권리는 어떤 일을 주체적으로 자유롭게 처리하거나 타인에 대하여 당연히 주장하고 요구할 수 있는 자격이나 힘이다. 법에 의해 보호되어져야 그 한계가 명확해지는 동시에 다소나마 안심되는 측면이 있다.
법이 있다고 하여도 모든 권리가 완벽하게 보호되는 것은 아니지만 어떤 개인에게 권리가 있으면 당연히 보호되어야 함에도 불구하고 타인이 함부로 침해하였을 때 법에 의해 보호되지 않는다면 피해가 발생하여도 손해를 회복할 수 없기 때문이다. 따라서 법에 의해 보호되지 않는 권리는 신기루에 불과한 것이라고 할 수 있다.
우리 사회에서 그간 많은 문제를 일으켰던 상가권리금은 말 그대로 권리는 있는 것 같은데 법에서는 보장되지 않는 ‘권리 아닌 권리’였다. 따라서 막대한 금액의 권리금을 지불한 임차인이 그에 상응하는 경제적 이익을 얻기도 전에 임대차계약이 해지되고 권리금을 허공에 날리는 일이 비일비재하였다.
어렵사리 자금을 모으거나 대출을 얻고 심지어는 높은 이자의 사채까지 동원하여 희망에 부풀어 사업을 시작하였지만 이런저런 이유로 소유자가 임대차계약의 연장을 거부하거나 임차인이 스스로 새로운 임차인을 구하여 계약해줄 것을 요구할 경우 높은 권리금이 부담스러운 소유주가 권리금 수수를 방해하면 이미 지불한 종전 임차인의 권리금을 회수할 길은 없는 것이 현실이었다.
임차인이 자신이 지불한 권리금을 되찾는 길은 오로지 새로운 임차인에게 권리금을 받는 것 뿐인데 위에서 언급하였듯이 임대인 즉 소유자가 새로운 임차인과 계약을 거절하거나 임차인 간에 주고받는 권리금이지만 이미 중요 상권의 경우 권리금의 액수가 상상을 초월할 정도여서 혹시나 나중에 문제될 것을 염려한 소유주가 권리금을 주고받지 못하게 방해하는 경우에 사실상 권리금을 회수할 길은 없는 것이다.
또 재개발 시에 권리금이 보상이 되지 않는다거나 장사가 잘되는 상가의 소유주가 자신이 영업을 할 목적으로 임대차를 연장하지 않으면서 임차인을 내보내는 경우 권리금은 고스란히 허공에 날리게 되어 임차인은 막대한 손해를 입게 되어 사회문제가 되고 있다. 이러한 권리금 문제는 그간 신문지상에서 수도 없이 보고된 바 있었다.
우리가 익히 알고 있는 용산참사도 그 원인 중에는 권리금문제가 가장 큰 원인이었다고 하니 그 대책이 필요한 것은 충분히 공감가는 일이다. 따라서 이러한 경제적 약자인 임차인의 권리금을 법에 의해 보호하는 방안이 여러 해 논의되어 왔다. 하지만 권리금은 그간 사업을 안착시키고 번성시킨 무형의 경제적 가치에 대하여 종전의 임차인과 새로운 임차인 간의 합의에 의하여 임의적으로 수수되는 것인데, 법적으로 보면 매매의 성격이 강하다.
상품매매의 경우 매수하는 쪽에서는 하자가 있다면 그 하자에 대한 배상을 요구할 수 있지만 권리금의 경우 객관적 가치가 정해져 있는 것이 아니어서 한번 거래가 끝나면 문제가 있어도 권리금을 받은 사람에게 책임을 묻기 어려운 구조이다. 더구나 제3자인 임대인에게 권리금을 책임지라고 하기에도 상식적으로 타당하지 않다. 즉 법적 보호 장치를 만들기 어려운 구조인 것이다.
지난 5월에 상가건물임대차보호법 중 일부 규정이 개정되면서 그간에 보호의 필요성은 있지만 법적 구성을 하기 어려워 미루어져 왔던 권리금 문제가 어느 정도 개선된 면이 있다. 그러나 임차인이 권리금을 회수하기가 종전보다 좋아졌다고 할 수 있지만 임대인이 권리금회수를 방해하지 못하게 하는 정도의 의무만 규정하고 있어 아직도 임차인의 권리금은 법적으로 완전한 보장을 받지 못하는 것이 현실이다.
새로 입법된 권리금에 관한 내용은 상가건물임대차보호법 제10조의3부터 제10조의7까지 규정되어 있다. 주요 내용을 살펴보면 제10조의4에서 임대인은 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 받으려고 할 경우 즉 상가를 넘기고 권리금을 받으려고 하는 경우에 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 등의 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하거나 보증금을 과도하게 올림으로써 실질적으로 계약을 거부하는 것과 같은 행위를 함으로써 권리금의 회수를 방해하는 것을 금지하고 있다.
이러한 규정은 5년의 갱신계약요구권과 함께 실질적으로 임차인이 권리금을 전보다는 안정적으로 회수할 수 있는 가능성을 높였다고 볼 수 있다. 또한 그동안 법적보호의 사각지대에 있던 환산보증금 한도초과의 임차인도 갱신계약청구나 권리금보호규정을 적용받도록 하여 보호 대상의 범위도 넓혔다. 그러나 이러한 규정은 임대인의 방해 행위를 금지함으로써 임차인 스스로 회수할 길을 열어놓은 것에 불과하고 그 외의 보장 방법은 없는 것이 현실이다.
재개발, 수용의 경우에는 소액의 영업권만 보상될 뿐 현실적인 권리금에는 턱없이 소액의 보상금만 지급되고 당사자 간의 전대차 형식으로 계약이 이전될 경우 종전 임차인이 얼마 남지 않은 계약기간을 알리지 않고 전대를 한 경우 총 5년의 갱신청구만 인정되어 5년 이후에 계약갱신이 거절될 경우 새로운 임차인은 권리금을 날리게 된다.
또, 전소유자와 계약을 묵시적으로 연장해 오다 자금을 투입하여 새로 인테리어를 하였는데 소유권이 바뀌면서 새로운 소유자가 갱신을 거절한 경우 권리금을 보전할 방법이 없는 것이 현실이다. 이 같은 사례는 최근의 갑질 논란과 맞물려 자주 보도되곤 하는 문제이다. 갱신청구 기간을 외국의 사례와 같이 법으로 늘려주는 것이 바람직하지만 금방은 어려울 것 같다.
현재의 상황에서는 장기간의 임차기간을 확보하고 소유권변동과 관계없이 사업을 영위하기 위해서는 약간의 비용이 소요되더라도 전세권을 설정하는 것이 좋다. 전세권은 양도가 자유롭고 권리기간을 장기로 설정하는 것이 가능하여 소유자가 바뀌더라도 합의해지를 하지 않는 이상 설정된 계약기간이 보장되기 때문이다.
과거에는 등기부 상에 전세권이 등기되어 있으면 불이익이 올까싶어 설정을 꺼리는 사례가 많았지만 요즈음은 임대차보호법이 있음으로 해서 거부감이 거의 없어졌고 전세권자(임차인)가 비용을 지불한다고 하면 흔쾌히 설정에 협력하는 것이 일반적이다.
여러 가지 사정으로 전세권설정이 어렵다면 임대차계약서라도 잘 꾸며서 안정적인 계약기간을 보장받도록 작성하고 전대차의 경우 되도록 새로 계약을 쓰는 것이 바람직하다. 참고로 사업자등록과 확정일자는 필수적으로 받아야 하며 소유자의 경제적 능력은 고정되어 있는 것이 아니기 때문에 주기적으로 등기부등본을 열람하여 새로운 근저당이 설정되었는지 가압류가 들어온 것은 없는지 확인하는 것도 만일의 사태에 대비하여 필요하다.
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