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종합뉴스

특수관계인 간의 임대차 분석

  • 등록 2015.11.06 13:40:20

(조세금융신문) 경매에서는 그 건물의 임차인이 임대차계약, 주민등록전입(사업자등록), 인도(이사/점유)가 말소 기준권리보다 빠른 경우에 대항력이 있다고 한다.


이 대항력 있는 임차인은 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 자신의 임대차를 유효하게 주장하여 잔여 계약기간 동안 임차기간을 보장받고 계약 종료 시 보증금반환을 요구하거나 법원에 배당요구를 하고 법원에서 배당받지 못하는 보증금을 낙찰자에게 변제할 것을 요구할 수 있다.


대항력 있는 임차인이 법원배당으로 보증금을 전액회수한 경우에는 문제가 없지만 배당요구를 하지 않았거나 배당요구를 하였더라도 전액 배당되지 않는 경우에는 낙찰자가 낙찰금액 외에 임차인에게 보증금을 변제하여야 되어 실제의 매수총액이 증가하는 결과가 된다.


대항력 있는 임차인이 배당요구를 한 경우에는 매각물건명세서에 관련 자료가 있어서 입찰 전 배당예상액을 산정하여 인수금액을 추산하고 이를 입찰금액 산정에 반영하면 되기 때문에 배당에 대하여 지식을 갖고 있다면 큰 문제가 되지 않는다.


하지만 선순위임차인이 배당요구를 하지 않는 경우 보증금 전액을 낙찰자가 인수하여야 되는데 대부분의 경우 이러한 임차인은 보증금의 액수는 물론 심지어 실제 임차인인지 여부조차 자료가 없는 경우가 대부분이다. 따라서 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람이 있다면 임차인 여부를 꼭 확인하여야 하고 만약 임차인이라면 보증금의 액수를 필히 확인하여야 한다.


그러나 현실적으로 전입일자 외에는 별다른 자료가 없는 상태에서 입찰자는 법원의 현황조사서의 기재내용이나 채권자나 주위사람들에게서 들은 말들을 종합하여 임차인 여부를 판단하게 된다. 이 과정을 거쳐서도 결론나지 않으면 그 물건은 포기하는 것이 차라리 현명한 선택이다.


대항력 여부가 불명확한 물건일수록 유찰횟수가 많아지고 이에 따라서 경매인의 관심도 증가하게 되는데 일부의 사람들은 충분한 조사활동을 통한 합리적인 결론을 내리는 대신 법원에서 제공되는 제한된 정보에 자신이 알고 있는 경매지식들 중에 유리한 사례만을 대입하여 문제가 없거나 해결할 수 있는 케이스로 결론을 내리는 잘못을 범하게 된다.


예를 들어 임차인이면 당연히 배당요구를 하여야 하는데 배당요구를 하지 않았으니 임차인이 아니라거나 임차인이라고 주장은 하지만 확정일자가 없으니 가장임차인이라고 결론을 내리는 식이다. 그 중에서도 가장 흔한 오해는 강학 상 특수관계인 간의 임대차에 대한 것이다.


또한 소유자와 전입자가 가족관계일 때에는 임대차가 성립하지 않으리라고 믿는 것과 회사 즉 법인의 소유물건에 법인대표가 전입되었거나 반대로 법인대표 소유건물에 법인이 사업자등록을 한 경우에는 임대차관계가 성립하지 않으리라는 생각이다.


먼저 임대차관계의 성립에 대하여 절대적으로 부정되는 관계는 부부 사이와 부모와 미성년자인 자녀 사이만이다. 여기에서 부부 사이는 사실혼관계를 포함한다(판례에 의하면 낙찰자가 소유주와 임차인이라고 주장하는 두 사람의 주민등록 전출입 기록이 수년 간 동일하게 이전된 것을 증거로 제출하여 사실혼관계에 있다는 것을 입증하여 대항력을 깨트린 사례가 있다).


미성년자의 법률행위는 부모가 대리하므로 대리인이 자신의 상대방까지 대리하는 것이 되어 불합리하다고 판례는 보고 있다. 바꾸어 말하면 위 두 가지 경우를 제외하면 설사 형제, 자매, 동서 간은 물론 친부모 자식 간, 장인장모와 사위간 등 얼핏 임대차관계를 인정하면 비윤리적일 것 같은 관계일지라도 실질적인 임대차관계가 있다면 인정받을 수 있다는 것이 판례의 입장이다.


실제로 아버지가 자식이 집을 사는데 돈을 보태고 이 돈을 보증금으로 하고 자식 소유의 주택을 임차한 경우에 대항력을 인정한 판례가 있다. 법인과 대표와의 관계도 가족관계일 때와 같이 임대차가 성립하지 않는다고 오해하는 사람들이 많지는 않지만 의외로 조사관정에서 이러한 사실을 안 경우에 임대차가 성립하지 않거나 일반적으로 그냥 사용하는 사례가 많으니 문제가 없을 것이라고 성급하게 결론을 짓는 사람들이 많다.


하지만 법인과 개인은 엄연히 구분되는 별개의 주체이다. 따라서 위와 같은 사실만으로 임대차관계가 부정되지 않는다. 따라서 경매물건에 특수관계인이 대항력 있는 임대차를 주장할 가능성이 있다면 추가적인 조사를 통하여 주민등록 상 같은 세대를 구성하는지 혹은 대항력포기각서나 무상거주확인서와 같은 서류상의 자료가 있는지 확인하는 것이 중요하다.


이 같은 자료는 주로 채권자를 통하여 확보하는데 일반적으로 직접 협조받기가 쉽지 않으나 시도는 해보아야 한다. 또 법원제공경매자료나 경매사이트에 채권자가 배당배제와 함께 관련 자료를 제공하는 경우 신중한 정보 검토만으로도 쉽게 위험성 여부를 판단할 수 있다. 그러나 공개된 자료는 그만큼 가치가 떨어지므로 발품을 팔아서 얻은 자료가 더 수익률에는 도움된다.


만약 위와 같은 서류로 된 자료를 얻지 못했다면 최소한 법정분쟁으로 갔을 때 상대방의 주장을 반박하고 물리치기 위해 입증자료가 될 만한 것들(정황증거, 증인포함)을 최대한 확보하고 이에 대한 확인을 거친 후 입찰에 임하여야 할 것이다.


물론 특수관계의 임차인이 대항력을 주장할 경우 법원은 좀 더 엄격히 사실관계를 확인하는 것이 일반적이다. 특히 임대차계약 서류뿐 아니라 보증금의 수수를 반증하는 금융거래자료가 있는지를 중요하게 본다. 또 별개의 주민등록으로 세대분리를 하였다 하더라도 주택의 구조가 실질적으로 분리하여 생활이 가능한지도 임대차관계성립의 진실성 판단의 중요한 요소로 본다.


그렇다 하더라도 낙찰자의 입장에서는 상대방이 대항력을 주장할 경우에 대비하여 반박할 자료는 많으면 많을수록 좋다. 다만 그 자료는 막연한 자료가 아닌 구체적이고 확실한 자료로서 자신뿐 아니라 법원을 설득할 수 있는 자료이어야 한다.


말소기준권리보다 먼저 전입한 사람에 대한 정보가 없거나 부족한 경우에는 모 아니면 도 격으로 보증금을 전액 떠안느냐 그냥 내보내느냐의 극단적 결과만 있다. 요즈음 보기 드문 고수익의 경매물건이 될 가능성도 있지만 그만큼 위험부담이 큰 물건인 것이다. 그러므로 막연한 기대만으로 입찰하지 말고 철저한 사전조사가 필요하다. 그만큼 성가시고 귀찮은 물건인 것이다.


한 가지 위로가 되는 것은 이러한 물건을 입찰하는데 왕도는 없다는 것이다. 경매를 오래하였건 심지어 경매강사, 경매고수 누가 되었든 조사의 효율성은 차이가 있겠지만 철저한 조사가 뒷받침되어야만 안전하게 낙찰받을 수 있고 나아가 고수익을 얻을 수 있다는 것에는 차이가 없다.

 

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