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[예규·판례] 부모 부동산을 자녀가 무상 사용하면 과세될까?

(조세금융신문=정종희 회계사) 청구인은 2011.8.14 사망한 아버지 박OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 아들로서 2007.9.19 피상속인 소유의 토지(”이하 “쟁점토지”라 한다)와 청구인 소유 토지 지상에 4층 규모의 건물을 재건축하여 예식장을 운영하였다. 
 
과세관청은 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여 청구인이 특수관계자인 피상속인 소유의 쟁점토지를 무상으로 사용한 사실을 확인하여 [상속세및증여세법]제37조의 규정에 따라 부동산 무상사용에 따른 이익 금액을 000만원으로 계산하여 동 금액을 상속재산가액에 가산(사전증여재산가액)하여 과세자료로 통보하였다. 
 
이에 청구인은 불복하여 심판청구를 제기하였다. [참고:조심2013광273(2013.03.19)]
 

 *부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 – 상속세및증여세법 37조
대통령령으로 정하는 특수관계인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다)을 무상으로 사용함에 따라 대통령령으로 정하는 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다.  


청구인 “피상속인의 병원비 등은 차감해야” VS 과세관청 “청구인이 부담했다고 보기 어려워”

 
청구인은 피상속인의 재산세, 병원진료비 및 생활비 등을 대신 지급하였으며 생활비를 제외하고 피상속인에게 지급한 금액이 47개월동안 000만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 이르는바, 피상속인 소유의 쟁점토지를 사용한 대가성이 충분하다고 주장하였다. 
 
그러나 과세관청은 “청구인과 피상속인 사이에 쟁점토지의 사용과 관련한 임대차 약정이나 이에 대한 어떠한 대가도 지불한 사실이 없고, 피상속인이 상속개시 당시까지 매월 부동산임대수입이 000만원, 연간 0,000만원이 발생하고 있었고 재산세, 병원비 등으로 쟁점금액이 지출된 것은 사실이나, 청구인이 부담한 금액에 대한 증빙은 000만원 정도인 것으로 확인되고 쟁점금액을 청구인이 부담하였다 하더라도 이는 피상속인의 임대료 수입금액으로 재산세는 모두 납부할 수 있는 수준이며, 자산규모 및 배우자 이OO의 사업내역 등으로 볼 때 쟁점금액을 청구인이 부담한 것이라 단정할 수 없는 것이고 설령 청구인이 부담하였다 하더라도 치료비는 자식으로서 응당 부담하여야 할 금액인 바, 토지사용에 따른 대가로 증여가액에서 공제할 수 있는 금액은 아니라 할 것이다” 라고 보았다. 
 
조세심판원 “청구인이 쟁점금액을 청구인이 모두 부담했다고 볼 수 없어” 
 
조세심판원은 “청구인이 피상속인 소유의 쟁점토지를 사용하여 이에 대하여 피상속인에게 사용료를 지급하지 않았다고 진술한 점, 피상속인은 부동산임대수입이 매월 000만원, 연간 000만원, 2007년부터 2011년까지 000만원이 발생하였고, 배우자 이OO은 1984.12.15부터 현재까지 여관, 음식점업, 웨딩대행업, 주유소업 및 부동산임대업을 영위하여 2007년부터 2011년까지 000만원의 수입금액이 발생한 점, 2006.8.14부터 2011.8.14까지 피상속인 OOO계좌에서 피상속인의 병원치료비, 생활비 및 약값 등의 명목으로 150회 000만원이 출금된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 보아 청구인이 쟁점금액 모두를 부담하였다고 보기 어려워 보인다.” 라고 판단하였다. 

무상 사용 시점에 부동산 가액이 13억 2천만원 이상일 경우 과세 대상 
 
특수관계인의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 1억원 이상의 이익을 얻은 경우에 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용의 증여재산가액으로 하는 바, 이 경우 1억원은 부동산 가액의 2%를 5년동안 10%로 현재가치화한 금액으로 계산한다. 따라서 무상 사용을 개시한 시점의 부동산 가액이 약 13억 2천만원 이상일 경우에 과세 대상 적용될 수 있다. 
 
부동산 무상 사용기간(5년) 중 부동산 소유자로부터 상속, 증여 받거나 부동산 소유자가 당해 부동산을 양도한 경우 등 부동산을 무상으로 사용하지 않게 되는 경우에는 그 이후 기간에 대한 증여세액은 경정청구하여 환급 받을 수 있다. 
  
부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 규정은 부모 소유의 부동산을 이용하여 자녀가 사업을 하는 경우가 대표적인 사례가 될 수 있는데 해당 부동산이 위에서 언급한 13억 2천만원 이상의 고가일 경우에는 원칙적으로 증여세 대상이므로 적절한 관리가 필요하다. 
 
위의 사례에서 과세관청 및 조세심판원의 증여세 과세 판단은 “부동산 사용 대가 지급에 대한 객관적인 입증 자료의 여부”라 할 수 있다. 
 
따라서 고가의 부동산을 가까운 친인척 등으로부터 사용할 경우에는 적정한 임대차 계약 및 그에 따른 대가 지급에 대한 금융자료를 남겨 두어야 할 것이다. 

 


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[인터뷰] 법무법인 율촌 조세쟁송팀장 조윤희
‘세금 때문에 파산한다’는 말은 과장일까? 법무법인 율촌 조윤희 변호사는 “그렇지 않다”며 고개를 가로저었다. 과세당국은 납세자의 기억조차 희미한 과세 건을 조사해 수년치를 한 번에 물린다. 실제로 최근 180억원을 기부했다가 6년 만에 140억원 과세폭탄으로 돌아온 수원교차로 사건은 세간을 떠들썩하게 했다. 세금은 항상 곁에 있지만, 우리는 막상 닥쳤을 때만 그 무거움을 깨닫게 된다. 조 변호사는 20여년 법관생활 중 6년을 재판연구관에 헌신한, 그리고 진지하게 조세소송의 공정성을 견지하는 법조인임과 동시에 납세자들의 마음을 이해하는 동반자이기도 하다. 지난해 초 율촌 조세그룹에 합류해 조세쟁송팀을 총괄하며, 납세자 권리구제를 이끌어 온 조 변호사의 이야기를 들어봤다. 아인슈타인은 수학을 못 한다는 세간의 편견과 달리 중학교 때 미적분을 풀고, 취리히 공대에서 수리물리교육학을 전공한 수학영재였다. 하지만 그조차 세금문제만은 난제였다. 세금 계산보다 상대성 이론이 쉽다고 투덜거린 일화는 유명하다. 하지만 법무법인 율촌 조윤희 변호사(조세쟁송팀장)에게 조세소송은 자신과 세상을 잇는 최고의 가교인 듯하다. 주요 조세소송마다 왕성하게 참여하며, 자신의 존재