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[예규·판례] 부모 부동산을 자녀가 무상 사용하면 과세될까?

(조세금융신문=정종희 회계사) 청구인은 2011.8.14 사망한 아버지 박OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 아들로서 2007.9.19 피상속인 소유의 토지(”이하 “쟁점토지”라 한다)와 청구인 소유 토지 지상에 4층 규모의 건물을 재건축하여 예식장을 운영하였다. 
 
과세관청은 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여 청구인이 특수관계자인 피상속인 소유의 쟁점토지를 무상으로 사용한 사실을 확인하여 [상속세및증여세법]제37조의 규정에 따라 부동산 무상사용에 따른 이익 금액을 000만원으로 계산하여 동 금액을 상속재산가액에 가산(사전증여재산가액)하여 과세자료로 통보하였다. 
 
이에 청구인은 불복하여 심판청구를 제기하였다. [참고:조심2013광273(2013.03.19)]
 

 *부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 – 상속세및증여세법 37조
대통령령으로 정하는 특수관계인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다)을 무상으로 사용함에 따라 대통령령으로 정하는 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다.  


청구인 “피상속인의 병원비 등은 차감해야” VS 과세관청 “청구인이 부담했다고 보기 어려워”

 
청구인은 피상속인의 재산세, 병원진료비 및 생활비 등을 대신 지급하였으며 생활비를 제외하고 피상속인에게 지급한 금액이 47개월동안 000만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 이르는바, 피상속인 소유의 쟁점토지를 사용한 대가성이 충분하다고 주장하였다. 
 
그러나 과세관청은 “청구인과 피상속인 사이에 쟁점토지의 사용과 관련한 임대차 약정이나 이에 대한 어떠한 대가도 지불한 사실이 없고, 피상속인이 상속개시 당시까지 매월 부동산임대수입이 000만원, 연간 0,000만원이 발생하고 있었고 재산세, 병원비 등으로 쟁점금액이 지출된 것은 사실이나, 청구인이 부담한 금액에 대한 증빙은 000만원 정도인 것으로 확인되고 쟁점금액을 청구인이 부담하였다 하더라도 이는 피상속인의 임대료 수입금액으로 재산세는 모두 납부할 수 있는 수준이며, 자산규모 및 배우자 이OO의 사업내역 등으로 볼 때 쟁점금액을 청구인이 부담한 것이라 단정할 수 없는 것이고 설령 청구인이 부담하였다 하더라도 치료비는 자식으로서 응당 부담하여야 할 금액인 바, 토지사용에 따른 대가로 증여가액에서 공제할 수 있는 금액은 아니라 할 것이다” 라고 보았다. 
 
조세심판원 “청구인이 쟁점금액을 청구인이 모두 부담했다고 볼 수 없어” 
 
조세심판원은 “청구인이 피상속인 소유의 쟁점토지를 사용하여 이에 대하여 피상속인에게 사용료를 지급하지 않았다고 진술한 점, 피상속인은 부동산임대수입이 매월 000만원, 연간 000만원, 2007년부터 2011년까지 000만원이 발생하였고, 배우자 이OO은 1984.12.15부터 현재까지 여관, 음식점업, 웨딩대행업, 주유소업 및 부동산임대업을 영위하여 2007년부터 2011년까지 000만원의 수입금액이 발생한 점, 2006.8.14부터 2011.8.14까지 피상속인 OOO계좌에서 피상속인의 병원치료비, 생활비 및 약값 등의 명목으로 150회 000만원이 출금된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 보아 청구인이 쟁점금액 모두를 부담하였다고 보기 어려워 보인다.” 라고 판단하였다. 

무상 사용 시점에 부동산 가액이 13억 2천만원 이상일 경우 과세 대상 
 
특수관계인의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 1억원 이상의 이익을 얻은 경우에 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용의 증여재산가액으로 하는 바, 이 경우 1억원은 부동산 가액의 2%를 5년동안 10%로 현재가치화한 금액으로 계산한다. 따라서 무상 사용을 개시한 시점의 부동산 가액이 약 13억 2천만원 이상일 경우에 과세 대상 적용될 수 있다. 
 
부동산 무상 사용기간(5년) 중 부동산 소유자로부터 상속, 증여 받거나 부동산 소유자가 당해 부동산을 양도한 경우 등 부동산을 무상으로 사용하지 않게 되는 경우에는 그 이후 기간에 대한 증여세액은 경정청구하여 환급 받을 수 있다. 
  
부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 규정은 부모 소유의 부동산을 이용하여 자녀가 사업을 하는 경우가 대표적인 사례가 될 수 있는데 해당 부동산이 위에서 언급한 13억 2천만원 이상의 고가일 경우에는 원칙적으로 증여세 대상이므로 적절한 관리가 필요하다. 
 
위의 사례에서 과세관청 및 조세심판원의 증여세 과세 판단은 “부동산 사용 대가 지급에 대한 객관적인 입증 자료의 여부”라 할 수 있다. 
 
따라서 고가의 부동산을 가까운 친인척 등으로부터 사용할 경우에는 적정한 임대차 계약 및 그에 따른 대가 지급에 대한 금융자료를 남겨 두어야 할 것이다. 

 


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[여성세무사회 릴레이 인터뷰] 상증세 신고·컨설팅 대표 주자 고경희 세무사
(조세금융신문=이지한 기자)“대자산가들은 수익률이 높은 임대부동산이나 매년 공시지가가 상승하는 토지부터 생전에 미리 증여하여 상속세를 절세합니다.” 6년차 신참 세무사인 우덕세무법인 고경희 대표세무사의 상속·증여세 강의는 언제나 수강생이 차고 넘친다. 24년간의 국세청 실무경험과 여러 저서 등을 통해 이미 이 분야 전문가로 알려진 그의 독보적 전문성 때문이다. “87년도에 국세청에 들어가서 2012년 2월까지 있었으니까 24년 4개월가량을 세무공무원으로 일했습니다. 대구지방국세청과 마포·삼성·역삼세무서 등에서 근무했죠. 2002년에 세무사 시험에 합격한 뒤 개업도 고려했는데 국세종합상담센터 서면팀 상속세및증여세반으로 배속되면서 개업은 미뤄지게 됐습니다.” 국세청은 순환보직제이기 때문에 한 곳에 2년 이상 머무는 경우는 극히 드물다. “2009년에 역삼세무서 재산세과로 발령 받기까지 7년을 국세상담센터(이후 국세청 고객만족센터로 변경)에서 상속세와 증여세 관련 상담을 했어요. 인터넷과 서면상담이 주된 업무였는데 한 분야를 오래 하다 보니 자연스럽게 전문가가 된 거죠.” 고 세무사는 당시 상속세와 증여세 분야의 서면질의에 대해 서면으로 답변하는 업무 즉,