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[예규·판례] 부모 부동산을 자녀가 무상 사용하면 과세될까?

(조세금융신문=정종희 회계사) 청구인은 2011.8.14 사망한 아버지 박OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 아들로서 2007.9.19 피상속인 소유의 토지(”이하 “쟁점토지”라 한다)와 청구인 소유 토지 지상에 4층 규모의 건물을 재건축하여 예식장을 운영하였다. 
 
과세관청은 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여 청구인이 특수관계자인 피상속인 소유의 쟁점토지를 무상으로 사용한 사실을 확인하여 [상속세및증여세법]제37조의 규정에 따라 부동산 무상사용에 따른 이익 금액을 000만원으로 계산하여 동 금액을 상속재산가액에 가산(사전증여재산가액)하여 과세자료로 통보하였다. 
 
이에 청구인은 불복하여 심판청구를 제기하였다. [참고:조심2013광273(2013.03.19)]
 

 *부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 – 상속세및증여세법 37조
대통령령으로 정하는 특수관계인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다)을 무상으로 사용함에 따라 대통령령으로 정하는 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다.  


청구인 “피상속인의 병원비 등은 차감해야” VS 과세관청 “청구인이 부담했다고 보기 어려워”

 
청구인은 피상속인의 재산세, 병원진료비 및 생활비 등을 대신 지급하였으며 생활비를 제외하고 피상속인에게 지급한 금액이 47개월동안 000만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 이르는바, 피상속인 소유의 쟁점토지를 사용한 대가성이 충분하다고 주장하였다. 
 
그러나 과세관청은 “청구인과 피상속인 사이에 쟁점토지의 사용과 관련한 임대차 약정이나 이에 대한 어떠한 대가도 지불한 사실이 없고, 피상속인이 상속개시 당시까지 매월 부동산임대수입이 000만원, 연간 0,000만원이 발생하고 있었고 재산세, 병원비 등으로 쟁점금액이 지출된 것은 사실이나, 청구인이 부담한 금액에 대한 증빙은 000만원 정도인 것으로 확인되고 쟁점금액을 청구인이 부담하였다 하더라도 이는 피상속인의 임대료 수입금액으로 재산세는 모두 납부할 수 있는 수준이며, 자산규모 및 배우자 이OO의 사업내역 등으로 볼 때 쟁점금액을 청구인이 부담한 것이라 단정할 수 없는 것이고 설령 청구인이 부담하였다 하더라도 치료비는 자식으로서 응당 부담하여야 할 금액인 바, 토지사용에 따른 대가로 증여가액에서 공제할 수 있는 금액은 아니라 할 것이다” 라고 보았다. 
 
조세심판원 “청구인이 쟁점금액을 청구인이 모두 부담했다고 볼 수 없어” 
 
조세심판원은 “청구인이 피상속인 소유의 쟁점토지를 사용하여 이에 대하여 피상속인에게 사용료를 지급하지 않았다고 진술한 점, 피상속인은 부동산임대수입이 매월 000만원, 연간 000만원, 2007년부터 2011년까지 000만원이 발생하였고, 배우자 이OO은 1984.12.15부터 현재까지 여관, 음식점업, 웨딩대행업, 주유소업 및 부동산임대업을 영위하여 2007년부터 2011년까지 000만원의 수입금액이 발생한 점, 2006.8.14부터 2011.8.14까지 피상속인 OOO계좌에서 피상속인의 병원치료비, 생활비 및 약값 등의 명목으로 150회 000만원이 출금된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 보아 청구인이 쟁점금액 모두를 부담하였다고 보기 어려워 보인다.” 라고 판단하였다. 

무상 사용 시점에 부동산 가액이 13억 2천만원 이상일 경우 과세 대상 
 
특수관계인의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 1억원 이상의 이익을 얻은 경우에 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용의 증여재산가액으로 하는 바, 이 경우 1억원은 부동산 가액의 2%를 5년동안 10%로 현재가치화한 금액으로 계산한다. 따라서 무상 사용을 개시한 시점의 부동산 가액이 약 13억 2천만원 이상일 경우에 과세 대상 적용될 수 있다. 
 
부동산 무상 사용기간(5년) 중 부동산 소유자로부터 상속, 증여 받거나 부동산 소유자가 당해 부동산을 양도한 경우 등 부동산을 무상으로 사용하지 않게 되는 경우에는 그 이후 기간에 대한 증여세액은 경정청구하여 환급 받을 수 있다. 
  
부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 규정은 부모 소유의 부동산을 이용하여 자녀가 사업을 하는 경우가 대표적인 사례가 될 수 있는데 해당 부동산이 위에서 언급한 13억 2천만원 이상의 고가일 경우에는 원칙적으로 증여세 대상이므로 적절한 관리가 필요하다. 
 
위의 사례에서 과세관청 및 조세심판원의 증여세 과세 판단은 “부동산 사용 대가 지급에 대한 객관적인 입증 자료의 여부”라 할 수 있다. 
 
따라서 고가의 부동산을 가까운 친인척 등으로부터 사용할 경우에는 적정한 임대차 계약 및 그에 따른 대가 지급에 대한 금융자료를 남겨 두어야 할 것이다. 

 


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차별 받는 ‘자본시장의 파수꾼’ 남기권 중소회계법인협의회장
(조세금융신문=고승주 기자) 회계감사가 공멸의 기로에 섰다. 문재인 정부는 올해 큰 경제적 결단을 내렸다. 상장회사의 회계감사 지정방식을 기업이 마음대로 고르는 자유수임제에서, 정부에서 지정해주는 지정제로 바꿨다. 기업과 회계법인 간 유착과 갑을관계 종식은 회계업계의 염원이었다. 하지만 남기권 중소회계법인협의회 회장은 회계업계의 공멸을 경고한다. 금융위기 당시 영국 금융당국은 ‘빅4’ 회계법인의 독점을 우려했지만, 우리는 지금 대형 회계법인에 회계감사시장을 몰아주고 있다. 남 회장은 회계법인간 상호견제·품질경쟁이 회계투명성을 담보하는 유일한 해법이라고 강조한다. 회계는 자본시장의 근간인 신뢰를 보장하는 만국 공통어다. 투자자는 기업이 공개하고, 공인회계사가 정직성을 인증한 회계장부를 기초로 투자결정을 내린다. 그러나 1982년 이후 평가를 받는 시험응시생(기업)이 감독관(회계법인)을 마음대로 선정할 수 있는 자유선임제 체계가 30년 넘게 지속되면서 우리나라 기업의 정직성은 땅에 떨어졌다. 그동안 기업들은 회계법인에 아예 컨닝, 장부조작을 도와주는 소위 ‘마사지’를 요구했다. 회계법인들은 가격도 싸고, ‘마사지’ 솜씨도 뛰어나야 일감을 딸 수 있었다. 정직한