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종합뉴스

부동산시장 현황과 민간 임대주택사업 투자 포인트

  • 등록 2015.07.02 13:09:40

(조세금융신문)  최근 부동산시장 현황을 요약하면 재고주택시장은 여전히 소폭의 상승세를 유지하고 있으나 분양시장은 열기를 더해가고 있다.

뿐만 아니라 전세시장도 비수기 철임에도 불구하고 가격이 소폭 상승하고 있어 올 가을 이사철에는 전세가격이 더 오를 것으로 예상된다. 특히 정부가 추진하고 있는 임대주택 공급시장도 투자자들에게는 관심의 초점이 되고 있다.

이는 외환위기 이후 금리는 떨어지고 집값 오름세는 주춤하여 그동안 천덕꾸러기로 전락했던 임대주택이 새로운 재테크 수단으로 주목을 끌고 있기 때문이다. 이렇게 임대주택사업이 수익성 높은 부동산 투자 상품으로 떠오르는 이유는 취득세·등록세·양도소득세 등 정부가 임대주택사업자에게 세지지원을 해주고 있기 때문이다. 
 

뿐만 아니라 이제는 주택에 대한 개념도 예전같이 꼭 소유해야만 하는 상품으로 인식되지 못하고 이용의 개념으로 바뀌고 있는 상황에서 임대주택은 고정적인 수입이 보장된다는 장점에서 투자자들이 기꺼이 사업에 참여하는 분위기다.


그러면 부동산시장 상황이 어떠하기에 임대주택사업에 관심이 쏠리는지 최근 주택매매시장과 전세시장을 진단해보고 임대주택사업에 대하여 알아보자.


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부동산시장 현황 

 

한국감정원이나 국민은행의 발표 자료에 의하면 5월달 전국평균 주택매매가격이 전월대비 0.37% 상승하였다고 발표하였다. 이러한 이유는 전세물량부족에 따른 매매전환수요와 저금리의 영향으로 상승세를 지속하였으나 봄 이사철 이주가 마무리되며 전월대비 상승폭은 둔화된 것으로 보인다.


지역별로 살펴보면 수도권지역이 0.36% 상승하였으며 5개 광역시 역시 평균 0.54% 상승하고 지방도 0.20% 상승하는 등 전 지역에서 상승폭이 둔화되기는 했으나 여전히 오르고 있다. 그러나 세종시만 유일하게 -0.01% 하락한 것으로 나타났다.


지역별로 분석해 보면 수도권 지역은 평균 주택매매가격이 0.36% 상승하였는데 서울이 0.33%, 인천이 0.46%, 경기도가 0.36% 상승세를 유지하고 있으며 특히, 인천서구가 0.87%, 안산상록구가 0.82%, 동대문구가 0.77%, 군포시가 0.72%, 부천 오정구가 0.68%, 광명시가 0.66% 순으로 상승한 것으로 나타났다.
 

5개 광역시는 전 지역에서 상승하였는데 이중 인천을 제외한 5개광역시에서는 부산이 0.36%, 대구가 0.95%, 광주가 0.76%, 대전이 0.03%, 울산이 0.41% 상승하는 등 전 지역에서 상승세를 지속하고 있다.

특히, 5개 광역시 상승률 상위지역으로는 대구 수성구가 1.42%로 가장 높았으며 광주 광산구가 1.39%, 대구 달서구가 1.31%, 광주 서구가 0.83%, 대구 북구가 0.82% 순으로 상승하였다.
 

지방의 주택매매가격은 세종시가 -0.01% 하락한 것을 제외하고는 전 지역이 상승하였다. 상승률 상위지역을 살펴보면 군산이 0.57% 상승하였으며 포항시 북구가 0.54%, 김해시가 0.53%, 경산시가 0.52%, 전주 완산구가 0.44%, 춘천시가 0.36% 상승한 것으로 나타났다.

물론 세종시 이외에도 천안시 서북구가 -0.07% 하락하였으며, 순천시가-0.05%, 익산시가 -0.02% 하락한 것으로 조사되었다.
 

전세가격은 비수기 철로 접어들어 상승률은 다소 둔화되었지만 그래도 여전히 상승세를 유지하고 있다. 5월달 전국 평균 주택전세가격은 0.42% 상승하였으며 이러한 현상은 임대인의 월세 선호 등으로 전세물량이 부족해지면서 상승한 것으로 보인다.


지역별로 살펴보면 수도권이 0.55% 상승하였으며 5개 광역시 역시 0.31% 상승하였다. 또한 지방도 0.19% 상승하여 전 지역에서 상승한 것으로 나타났다.

구체적으로 분석해 보면 서울시가 0.65%, 부산시가 0.22%, 대구시가 0.62%, 인천시가 0.49%, 광주시가0.47%, 대전시가 0.03%, 울산시가 0.06%, 경기도가 0.47%, 강원도가 0.26%, 충북이 0.12%, 충남이 0.07%, 전북이0.34%, 전남이 0.01% 경북이 0.35%, 경남이 0.15% 상승한 반면 세종시만 -0.01% 하락한 것으로 조사되었다.
 

지역별로 살펴보면 수도권지역의 주택전세가격은 0.55% 상승하였는데 서울시가 0.65%, 인천시는 0.49%, 경기도는 0.47%상승하여 전 지역에서 상승세를 지속했다.
 
민간임대주택사업의 투자
 
◆ 임대주택사업에 대한 세제지원 

 

이렇게 매매가격보다 전세가격이 더 많이 오르고 있어 요즘 임대주택사업이 떠오르는 투자 상품으로 인기를 끌고 있다. 특히, 지속적인 전세가격 상승과 저금리 시대를 맞이하면서 투자자들이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있던 차에 전세의 월세 전환 속도가 빨라지면서 주목을 끌고 있는 것이다.


이에 정부도 임대주택 투자에 대한 여러 가지 혜택을 내놓으면서 부동산 투자의 새로운 패러다임 변화를 예고한다. 따라서 잘 투자한 임대주택 하나는 월급쟁이 노릇을 한다고 생각하는 사람도 있다.
 
임대주택에 투자하려는 사람들이 꼭 알아야 하는 몇 가지를 짚어보자.  임대주택사업에 투자하려면 먼저 주택을 1가구 이상 매입해서 임대주택사업자 등록을 해야만 세제혜택을 받을 수 있다.  단, 구입하는 임대주택은 최초 분양자나 신축주택을 매입해야만 다음과 같은 세제 지원을 받을 수 있다.
 

▶ 첫째, 임대주택사업은 기존주택을 제외하고 1가구 이상 매입해야만 하며 전용면적 149㎡ 이하(주거용 오피스텔포함)로서 공시지가 6억원 이하 주택이어야 한다.

 
▶ 둘째, 취득세 감면혜택을 받으려면 60㎡ 이하는 4년 이상 임대하는 경우 취득세가 전액 면제되며, 60~85㎡ 이하는 8년 이상 임대하면 취득세가 50% 감면된다.


▶ 셋째, 재산세 감면혜택을 받으려면 60㎡ 이하를 4년 이상 임대하는 경우 50% 감면되며, 60~85㎡ 이하는 25% 감면된다. 또한 8년 이상 임대하는 경우에는 40㎡ 이하는 전액 면제되며, 40~60㎡ 이하는 75% 감면되고, 60~85㎡ 이하는 50% 감면된다.

 
▶ 넷째, 소득세와 법인세 감면혜택을 받으려면 4년 이상 임대하는 경우 30% 감면혜택이 있으며, 8년 이상 임대하는 경우 75% 감면혜택이 있다.
 

▶ 다섯째, 양도세 감면혜택을 받으려면 4년 이상 임대하는 경우 장기보유특별공제를 최대한 40%까지 적용하며, 8년 이상 임대하는 경우에는 50%까지 적용한다. 또한 10년 이상 임대할 경우에는 70%까지 적용하며, 매입임대는 2017년까지만 신규 구입 시 양도세를 면제해준다.

 
▶ 여섯째, 2015년 12월 말까지는 40㎡ 이하 주택을 2가구 이상 매입하여 임대하는 경우 재산세가 전액 면제되며, 40~60㎡ 주택은 50% 면제된다. 뿐만 아니라 60~85㎡ 이하는 25% 면제된다. 참으로 많은 세제상 지원이 있다. 

  
임대사업자의 투자전략 
 

무작정 임대주택사업에 뛰어들면 장기적으로 가격이 하락하거나 임대가 나가지 않을 수도 있다. 따라서 꾸준한 임대수요자를 확보하기 위해서는 목표를 분명히 하고 차별화하는 전략이 필요하다. 임대주택사업을 하려면 제일 먼저 투자지역을 선정하고 그 지역에서 집을 짓을 것인지 아니면 분양을 받을 것인지를 판단해야 한다.
 

▶ 그 다음은 그 지역에서 지속적으로 임대가 나갈 곳인지, 가격은 하락하지 않을 곳인지, 지역분석을 철저히 해야만 한다.
 

▶ 또한 임대주택의 용도가 신혼부부용인지 아니면 재택근무용인지, 중년층의 살림집인지를 분명히 하고 용도에 맞는 설계를 해야만 수요자를 확실히 확보할 수 있다.
 

▶ 특히, 중요한 것은 주차 공간의 확보다. 요즘 젊은 사람들은 집보다 차를 먼저 구입한다. 그러면서도 아파트를 선호하는 사람이 85% 이상으로 나타나고 있어 주차공간의 확보는 필요충분조건이다.
 

▶ 이외에도 주거환경, 교통, 편의시설, 여가생활 여건, 삶의 질 등 모두를 염두에 두고 집을 구입해야 한다.  

  

주택임대사업 투자가이드
 
이제 임대주택도 다양한 상품과 서비스 개발이 요구되면서 새로운 국면을 맞이하고 있다. 임대주택은 어떻게 선택하고 구입해야 하는지 알아보자.

▶ 첫째, 임대주택사업은 임대수익이 주목적이므로 매매가대비 전세가 비율이 높은 곳을 택해야 한다. 앞서 언급한 지역들을 잘 살펴보면 알 수 있다.

  
▶ 둘째, 임대수요가 많아야 한다. 임대수요는 배후지역에 공장이 많거나 대학교, 종합병원, 관공서, 업무밀집지역 등수요가 집중되어 있으면 좋은 곳이다. 물론 대단지 아파트단지가 있는 곳도 유리한 지역이다.

 
▶ 셋째, 임대수요는 교통 여건이 편리하면 많아진다. 가장 중요한 교통요소는 지하철이라고 할 수 있는데 서울이나 수도권지역의 출퇴근시간은 평균 1시간 정도가 소요된다. 따라서 1시간 정도가 소요되는 지하철역 주변지역은 임대수요가 충분하다. 그러면서도 지하철역에서 도보로 5∼10분 정도 이내 거리에 있어야 한다. 물론 외곽순환도로처럼 도로가 잘 발달된 곳도 유리하다.

 
▶ 넷째, 임대주택 사업자금이 충분하다면 외국인이 많이 거주하는 서울의 이태원동 한남동, 동부 이촌동, 성북동등 지역에서 외국인을 상대로 임대주택사업을 추진하는 것도 고려해 볼만 하다. 외국인들은 보통 2∼3년 동안 계약을 하기 때문에 임대료를 한꺼번에 받을 수 있는 장점이 있어서 이 돈을 다시 안전한 금융상품에 투자하면 투자수익률을 더 높일 수도 있다. 

   
결국 모든 부동산은 투자자 입장에서 발품을 팔고 돌아다는 것만큼 안전하고 수익성 높은 부동산을 찾을 수 있다. 그래서 부동산은 임장활동을 꼭 해야만 하는 상품이다. 점점 주택에 대한 인식이 바뀌고 있다. 
 

이제는 소유에서 이용의 개념으로 바뀌고 있는 것이다. 세상도 많이 바뀌고 있다. 부동산을 투자하는 투자자도 예전과 달리 수익성 부동산 투자로 돌아서고 있다. 그래서 이제는 어떤 부동산에 투자할 것인지 보다는 어떤 부동산이 고정적 수익성이 있는 부동산인지부터 생각하고 투자를 해야 현명한 투자이며 실패할 확률을 줄일 수 있다. 

 

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수

이 력 : (사)대한부동산학회(회장), (사)한국부동산산업학회(부회장), 국가미래연구원(국토·교통위원), 대한지적공사(선임 비상임이사)
이메일 : djk1129@hanmail.net
   

 

 

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