권대중 명지대학교 부동산학과 교수

매매시장, 부동산시장 활발하여 가격상승 예상
(조세금융신문) 부동산시장이 살아나고 있다. 최근 KB국민은행이 발표한 자료에 의하면 4월 중 전국 주택매매가격은 저금리로 인한 구매력 상승과 전세물량 부족에 따른 매매전환수요 등으로 전월대비 평균 0.49%로 상승세를 지속하고 있다.

이러한 현상은 수도권과 5개 광역시는 물론 기타지방 등 전 지역에서 상승폭이 확대된 것으로 조사되었다. 이는 2013년 9월 0.04% 상승한 이후 20개월 연속 상승하고 있는 것이며 동기간 상승률은 3.59% 상승한 것으로 나타났다.

특히, 서울특별시의 경우 2014년 8월 0.03% 상승한 이후 9개월 연속 상승하고 있으며 경기도의 경우도 2014년 7월 0.02% 상승한 이후 10개월 연속 상승하고 있는 것으로 조사되었다.

5대 광역시의 아파트 매매가격도 전월 대비 부산광역시가 0.4%, 대구광역시는 1.31%, 광주광역시는 0.67%, 대전광역시는 0.07%, 울산광역시는 0.33% 등 전반적으로 소폭 오름세를 유지하고 있는 것으로 나타났다.

그러나 비수기 철로 접어들면서 일선중개업소에서 느끼는 부동산 경기 흐름을 토대로 3개월 후 아파트 가격 동향을 조사한 결과 부동산 전망지수는 전월대비 소폭 하락한 114.1로 조사되었으며 3개월 후에 가격이 상승할 것이라고 예측하는 비중이 높은 것으로 조사되었다.

지역별로는 대부분의 지역에서 전월대비 전망지수가 하락하였으며 대전광역시를 제외한 전 지역에서 100을 상회하며 주택매매가격이 앞으로 상승할 것이라고 전망하는 것으로 나타났다.

부동산 전망지수는 100이면 보합을 나타내고 100을 초과할수록 상승 비중이 높음을 나타낸다.

뿐만 아니라 현장지표들의 시그널, 전세가격 상승에 따른 매매전환수요, 재건축단지를 중심으로 한 거래량 증가, 매매심리개선 등에 힘입어 전세금이 오르면서 금리도 낮으니 이참에 집을 사버리자고 생각하는 20~30대 실수요자 중심으로 중소형 주택거래가 많아지고 있어 과거 40~50대 구매력 층과는 다소 다른양상을 보이고 있다.

이러한 현상은 금년 가을까지 지속되면서 부동산시장을 활발하게 할 것으로 보이며 가격상승도 조심스럽게 예상해 볼 수 있다.

전세시장, 저당권설정이나 주택에 대한 권리분석 따져봐야
전세가격은 성수기를 지나고 있어 다소 둔화되고 있으나 여전히 상승세가 이어지고 있다. 얼마 전 서울특별시의 한 아파트단지는 매매가격 대비 전세가격 비율이 95%를 넘어선 곳이 있다는 보도가 나온 적이 있다.

또한 서울특별시의 58개 단지가 90%를 넘어 섰다고 한다. 한국감정원의 주택시장동향 발표에 의하면 주택매매가격 대비 전세가격 비율이 4월 기준 전국 평균 64.4%로 전월대비 소폭 상승세를 유지하고 있으며 유형별로는 아파트가 71.3%, 연립주택이 63.8%, 단독주택은 42.9%로 전 유형에서 상승하고 있다고 발표하였다.

이를 지역별로 살펴보면 서울특별시가 평균 68.2%이며 강북이 70%, 강남이 66.7%, 광주광역시는 77.9%로 전국에서 가장 높았으며 대구광역시가 76.3%, 전북이 75.6%, 경북이 75.5%, 강원이 74.0%, 대전광역시가 71.1%, 부산광역시가 70.0%로 조사되었다.

이러한 상승률은 1998년 12월 조사이래로 6개월 연속 최고치를 갱신하고 있다.

또한 전월대비 상승률을 살펴보면 수도권이 0.79% 상승하였으며 5개광역시가 0.51%, 기타지방은 0.26% 상승하여 전반적으로 상승세를 유지하고 있음을 알 수 있다.

지역별로 살펴보면 서울특별시가 0.86%, 부산광역시는 0.36%, 대구광역시가 1.15%, 인천광역시는 0.59%, 광주광역시는 0.34%, 대전광역시가 0.05%, 울산광역시는 0.24%, 경기도는 0.78%, 강원도가 0.17%, 충북은 0.15%, 충남이 0.11%, 전북이 0.08%, 경북이 0.49%, 경남이 0.33%가 상승한 반면, 세종시는 -0.45%, 전남이 -0.02%로 하락한 것으로 조사되었다.

이렇게 주택전세가격 상승세는 저금리로 인한 월세선호 현상과 전세물량 부족현상이 맞물리면서 나타나는 현상으로 당분간 이어질 것으로 전망한다.

따라서 전세수요자들은 전세금을 돌려받을 수 있는지 여부부터 꼼꼼히 따져보고 전세계약을 해야만 한다.

특히, 사전에 저당권설정이나 주택에 대한 권리분석 뿐만 아니라 계약 전 가격측면에서도 한번은 꼭 따져봐야 한다.

분양시장, 미분양 물량이 적거나 없는 지역에 주목해야
4월부터 분양가상한제가 폐지되어 신규분양시장도 장을 만난 격이 되었다.

그러나 수도권 민간택지 안에서 공급되는 주택은 6개월 동안 전매제한이 그대로 유지된다. 이는 2014년 말 국회를 통과한 이른바 부동산 3법 중의 하나인 주택법 개정에 따른 후속 조치다.

분양가상한제 폐지는 분양가 인상이 예상되는 서울·강남권 정비사업단지 등 일부지역과 그렇지 못한 다른 지역 사이의 아파트 값 양극화 현상도 심화될 것으로 보인다.

특히, 재건축추진연한 축소 등을 담은 2014년 9·1부동산 대책 이후 활성화된 서울·강남권 등을 주축으로 한 재건축단지가 더욱 그렇다.

분양가상한제 폐지는 최근의 전세가 고공행진과 맞물려 강북 등 중·소형 실수요 지역의 분양가격에도 영향을 미칠 것으로 예상된다.

뿐만 아니라 지난해 말부터 계속된 살인적인 전세난은 매매수요 촉발에 이어 월세전환까지 가속화하고 있다. 이러한 분위기 속에 분양시장은 전반적으로 고조되고 있다.

부동산114에 따르면 5월 달 분양예정 아파트는 4월 달 7만6540가구보다 약 1만6713가구(21.84%)가 감소한 5만9827가구 정도가 될 것이라고 발표하였다.

지역별로 살펴보면 서울·수도권은 4월 달 4만7787가구에서 1만3401가구(28.04%)가 감소한 3만4386가구 정도이며 지방은 2만8753가구에서 3312가구(11.52%)가 감소한 2만5441가구가 될 것이라고 한다.

그러나 이는 2012년 5월(3만5327가구), 2013년 5월(2만2649가구), 2014년 5월(3만7070가구) 등 지난 3년간 같은 달 평균 공급 물량 3만1682가구와 비교하면 2만8145가구(88.84%) 늘어난 규모다. 이는 청약제도 개편으로 분양시장의 문턱이 낮아진 점과 전세매물 부족 및 사상초유의 1%대 기준금리 시대를 맞아 주택수요자들의 관심이 높아지고 있는 것과 무관하지 않다.

다만 한꺼번에 많은 물량이 집중되고 일부 지역에서 열기가 과열되는 양상도 보이고 있어 전세난을 피해 내 집 마련에 나서는 실수요자들은 어떤 주택을 구매해야 할지 그위치와 규모의 적정성은 물론 가격의 안정성까지 살펴야 할 것이다.

특히, 주택 구매를 위해서는 입지와 브랜드 등 다양한 요소들을 꼼꼼히 살펴야 하고, 무엇보다 수요와 공급의 원리에 입각해 미분양 물량이 적거나 없는 지역에 주목할 필요가 있다.

토지시장, 주거지역이 가장 많이 상승
국토교통부는 2015년 1분기 전국 땅값이 평균 0.48% 상승하여 상승폭이 컸던 전년 동기(0.45%) 수준으로 오른 가운데 2010년 11월 이후 53개월 연속 소폭의 상승세를 이어가고 있다고 밝혔다.

지역별로는 전국 17개 시·도 땅값이 모두 상승하였으며 수도권은 0.46%, 지방은 0.52% 각각 상승하였다.

이를 지역별로 살펴보면 서울특별시가 0.57% 상승하여 2013년 9월부터 19개월 연속 소폭 상승중이며 경기도와 인천광역시는 각각 0.35%, 0.37% 상승한 것으로 나타나 전국 평균을 하회하였다.

특히, 지방의 제주와 대구광역시는 각각 0.87% 상승하여 전국에서 가장 높은 상승률을 보인 가운데 부산광역시는 0.63%, 광주광역시가 0.59%, 경북이 0.53% 상승하는 등 전국 평균을 상회하였다.

지가상승률 상하위 지역(시·군·구 단위)을 자세히 살펴보면, 전남 구례군이 1.71% 상승으로 전국에서 지가상승률이 가장 높았는데 이는 생태공원조성사업 및 귀농수요 증가 등으로 풀이되며 그 다음은 전남 나주시로 1.43% 상승하였다. 이 역시 개발호재가 있는 혁신도시개발의 영향으로 풀이된다.

또한 대부분 시·군·구에서 보합세를 유지한 가운데 충남 태안군은 안면도 개발사업 중단 영향으로 지가가 오히려 -0.18% 하락하였다.

용도지역별로는 모든 용도지역에서 상승한 가운데 주거지역이 가장 많이 상승한 0.56%였으며 공업지역이 0.48%, 상업지역이 0.42% 순으로 상승하였다. 이용 상황별로도 모든 토지에서 지가가 상승하였으며 주거용이 0.51%, 상업용이 0.49%, 공장용지가 0.46% 순으로 상승하였다.

한편, 1분기 전체 토지거래량은 총 69.6만 필지로 주택거래 증가 등 영향으로 전년 동기대비 12.7% 증가하였으며 이는 2006년 이후 1분기 최대거래량을 기록하였다. 이중 건축물 부속 토지를 제외한 순수 토지 거래량은 총 25.1만 필지로 전년 동기대비 5.2% 증가한 것으로 나타났다.

지역별로는 세종시가 68.2%로 가장 많았으며 부산광역시가 31.0%, 제주도가 29.1%, 광주광역시시가 20.7% 순으로 증가폭이 큰 반면, 대전광역시시는 오히려 -3.3%, 전남도 -2.3%, 전북이 -1.3% 등 소폭 감소한 것으로 나타났다.

따라서 토지시장도 지역별 차이는 있으나 꾸준히 대도시 주변지역과 개발호재가 있는 지역을중심으로 주택시장과 동일하게 소폭이지만 상승하고 있어 올 가을 역시 이러한 현상은 이어질 것으로 전망한다.
 

최근 상가와 오피스텔에 여유자금을 가지고 있는 사람들이 안정적인 임대수익을 얻을 수 있을 것이라는 생각을 가지고 투자가 몰리고 있다.

오피스텔 수익률은 연 평균 5~6% 안팎으로 단순 비교할 경우 은행이자의 3배 수준이다. 청약제도 개편 등으로 진입 장벽이 낮아진 신규 분양시장에도 소형위주로 투자자가 몰리고 있다.

그러나 지난해부터 수익형 부동산 가격이 크게 올라 입지와 상품 내용에 따라 임대수익률이 크게 차이나는 점에 주의해야 한다.

지난 3월 경기도 용인시 기흥역 주변의 한 오피스텔 분양 현장에는 총 162실 모집에 3630명이 몰려 평균 22.4 대 1의 경쟁률을 기록했다.

또한 수원 광교신도시에서 분양한 오피스텔도 172실 모집에 7만2693명이 청약했다. 평균 경쟁률 422 대 1이다. 이는 2012년 금융결제원이 인터넷 오피스텔 청약 접수를 시작한 이후 최고 기록이다. 뿐만 아니라 오피스텔 분양대금을 미리 납부하고 할인받는 투자자도 많다는 게 분양업계 관계자들 설명이다.

중도금과 잔금을 미리내면 분양가격을 깎아준다. 오피스텔 시장에서 3.5% 정도인 선납할인을 받으면 매입 총액이 줄어들어 취득세 등 다른 세금도 낮아진다.

상가도 인기다. GS건설이 경북 안동시에서 최근 공급한 단지 내 상가는 6개 점포 입찰에서 127명이 신청해 평균 경쟁률이 21.1 대 1에 달했다.

이렇게 소형 상가뿐 아니라 중대형 상가나 오피스 투자로도 투자 열기가 확대되고 있다. 이러한 현상은 누구도 생각하지 못했던 사상초유의 저금리 시대에 수익형부동산을 찾는 사람이 많아지고 있다는 것을 반증하는 것이다.

그러나 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산 투자는 지금 당장이 아닌 장래 고정적 수익이 창출되는지 꼭 한번 짚어보고 투자를 해야 한다.

물론 상가나 오피스텔 투자는 은행 대출을 활용하면 수익률이 높아지는 효과가 있기 때문에 자기자본이익률(ROE·자기자본이 얼마나 이익을 냈는지 나타내는 지표)을 투자기준으로 삼아서 투자를 한다면 적은 돈으로 높은 수익률을 낼 수 있다.

특히, 투자당시 중개보수, 공실비용, 재산세 등 거래비용까지 감안한 수익률을 따져 봐야하고 향후 금리가 올라갈 것을 예상하고 투자를 결정해야 한다.

바람직한 부동산 투자는?

특히, 가수요로 주택을 매입하는 경우에는 매각차익보다는 이전수요 또는 임대주택으로 활용하기 위한 투자가 바람직하다. 그러기 위해서는 적정규모의 주택을 구입해야 하며 가장 중요한 투자 방법은 교통이 편리하고 단지 환경이 좋은 주택을 구입하는 것이 바람직하다.

또한 장래 투자가치를 보고 매입한다면 20년이 넘은 아파트 중 재건축이 가능한 대규모 단지가 장래 투자수익률이 높을 수 있다.

따라서 기존주택이라면 본인이 장래 거주할 곳으로 투자하고 임대수익을 보고 투자한다면 다가구 주택이나 다세대 주택 중 60㎡ 미만의 주택을 구입하여 임대 놓을 경우 금년 말까지 취득세를 면제받을 수 있으며 2가구 이상 구입하여 임대한다면 재산세도 50% 감면받을 수 있다.

뿐만 아니라 주택수에서 제외되므로 종합부동산세도 피해갈 수 있다.

또한 장래 이익을 바라보고 투자한다면 재건축사업이 진행되는 둔촌주공아파트 소형평형이나 고덕주공아파트 또는 반포한신아파트 단지 중 재건축 진행 여부를 확인하고 투자한다면 아직
도 투자 여력은 남아 있어 손해를 볼 여지가 적다.

둘째, 신규 분양아파트를 분양받는 방법도 투자방법 중 하나이다.

물론 가수요로 투자한다면 임대가 잘 나가는 지역과 그에 걸맞는 평형이어야 한다. 잘 투자한 임대주택 하나는 노후에 월급쟁이 노릇을 할 수 있다.

부동산 투자는 내가 사고 싶은 가격 내가 살고 싶은 지역이 임대도 잘 나간다. 서울특별시의 경우 재건축사업 완료이후 일반분양분이 나오는 지역과 위례신도시가 좋겠지만 가격이 너무 높은 지역이다.

따라서 이보다 저렴한 수도권 지역 중 아직도 저평가 되어 있는 김포한강신도시와 검단지역이 수익률이 좋다. 향후 상승여력이 있는 지역이기 때문이다. 특히, 김포한강신도시는 올림픽도로가 개통되었으며 향후 9호선 연장 개통과 함께 최근 시네폴리스가 재추진되고 있으며 현대 아울렛도 개장되어 영업 중에 있어 주변환경이 좋아지고 있다.

또한 파주운정지구나 용인 주변지역도 투자가치가 있다.

뿐만 아니라 지방의 중소도시 중 임대가능지역도 검토할 필요성이 있다. 오히려 지방이 임대수익은 더 좋기 때문이다. 한수 이남으로는 동탄신도시가 인기지역이다 수서역을 출발한 KTX가 동탄역이 개통되면 15분 거리이며 주변지역에 삼성을 비롯한 공장지대가 형성되어 있고 임대조건도 갖추고 있다.

뿐만 아니라 장래가 희망적인 하남 미사지구도 눈여겨 볼만한 곳이다.

셋째, 상가는 단지 내 상가 투자가 안정적이다.

배후지를 등에 엎고 있기 때문이다. 특히, 구분 상가는 투자에 신중해야 한다. 구분 상가는 옆자리 상가가 망하면 나도 같이 망한다.

또한 상가는 가능한 1층을 투자해야 한다. 비싼 만큼 그 역할을 한다. 지상 3～5층 등 위로 올라가면 임대료도 낮아지지만 업종의 한계가 수익을 낮추고 결국 공실이 발생할 수 있다. 따라서 가능하면 저층을 분양받거나 매입하는 것이 좋다.

넷째, 오피스텔은 주차장부터 확인하고 역세권에 투자해야 한다.

요즘 젊은 층이 선호하는 임대조건이 우선 주차가 가능해야 한다. 또한 분양평수 대비 실평수의 크기를 꼭 확인하고 투자해야 한다. 오피스텔은 준주택이라 하더라도 분양에 따라 실평수 크기가 천차만별이다.

따라서 임대수익은 고정적으로 나올 수 있는 지역인지 따져보고 규모는 소형평형일수록 좋다. 지역으로는 강남권과 영등포권 그리고 마포나 신도시 주변 역세권 등이 좋으며 특히, 구입 전 주변지역에 사무실이나 공장 등이 밀집되어 있는지 확인해야 한다.

저렴하다고 매입했다가는 지속적 임대수익이 발생하지 않을 수 있어 지속적 임대수익 가능여부부터 확인해야 한다. 필자라면 오피스텔보다는 강남북을 가리지 않고 소형아파트나 다세대 주택에 투자하는 것이 더 좋은 것이라고 진언한다. 주택은 언제라도 임대가 가능하며 공실률을 낮출 수 있기 때문이다.

그러나 오피스텔은 상가와 구분지어 관리비가 부과되지 않기 때문에 과다한 관리비가 부과되는 점 명심해야 한다.

다섯째, NPL은 전문가와 상의해서 매입해야 한다.

NPL은 저당채권을 매입하는 것이므로 취득과 양도에 따른 세금이 많지 않다. 하지만 매입 후 경매절차를 밟아 낙찰을 받거나 채권을 추심해야하는 두 번째 단계 일이 있기 때문에 개인적으로 투자하는 것은 좀 어려울 수 있다. 단지, 투자 물건이 아파트이거나 단독주택 또는 공장 등이라면 손쉽게 해결될 수도 있다.

따라서 투자라는 것은 원금보존과 회수는 물론 원금투자에 따른 수익과 매각차익을 바라는 것이다. 그러므로 본인이 내용을 조금이라도 숙지하고 투자하는 것이 바람직하다.

여섯째, 경매는 내가 사고 싶은 물건이고 내가 투자하고 싶은 물건이라면 남도 동일하다.

따라서 전문가와 상의를 하고 투자하되 경락을 받으려면 내가 생각하고 있는 가격보다 더 많은 금액을 투자해야 한다는 점을 명심해야 한다.

단, 물건을 경락받았다는 가정 하에 그 물건이 그 지역에서 빨리 팔릴 수 있는 물건인지 임대가 가능한 물건인지 파악하고 얼마의 금액으로 팔리거나 임대 가능한지도 꼭 확인해야한다.

뿐만 아니라 모든 부동산이 동일하지만 경매물건은 현장답사 후 지역분석과 시장분석은 필수다. 지금 경매시장은 다소 과열이다. 이는 지난해 평가된 물건들이 경매시장에 나오면서 전세가격이 오르니 저평가 된 것으로 착각하기 때문으로 풀이 된다.

내년 상반기 미국은 금리 인상 시작할 것…당장 이익보다 장래 예측하는 식견 필요
부동산 투자에서 마지막 제언은 당장의 이익보다 장래를 예측하는 식견이 필요하다는 것을 강조하고 싶다. 예전에도 그랬지만 앞으로도 그럴 것이다.

지금 부동산 시장 특히, 분양시장을 보라. 다소 과열될 정도로 많은 사람들이 분양시장으로 몰리고 있다.

그러나 조금만 앞을 내다보면 선 듯 분양받거나 매입하지 못할 것이다. 지금 분양받는 아파트들은 향후 2～3년 후 입주가 가능할 것이다. 그러면 그 시기는 지금의 저금리에서 금리가 인상되는 시기와 맞물려 있을 수 있다.

글로벌 금융위기 이후 미국이 양적완화를 통하여 경제를 살리고 있지만 이제 곧 이를 마감하고 금리를 올리려 하고 있다.

아마도 필자의 생각이 맞는다면 금년 하반기 아니면 늦어도 내년 상반기 쯤 미국은 금리를 인상하기 시작할 것이다. 그러면 국내 금융시장도 당장은 아니지만 금리를 올려야만 한다.

왜냐하면 국내에 투자한 외국자본들이 금리가 더 높은 미국시장으로 빠져 나가지 못하게 해야 하기 때문이다.

뿐만 아니라 국내 경기가 지금보다 더 나빠진다면 정부는 경제를 살리기 위해서 여러 가지 방법을 동원하겠지만 가장 최선의 방법은 금리를 낮춰 기업들이 융자를 받거나 돈을 빌려 쓰게 하는 방법이다.

지금의 1%대 금리에서는 더 낮춰서 기업들에게 융자를 해주는 것은 한계가 있다. 그래서 장래 경기를 부양할 목적으로도 금리를 올려놓아야만 하며 그때 금리를 낮춰 기업들이 은행 융자를 받거나 돈을 빌려 쓰게 함으로서 경기를 살릴 수 있는 여지가 있는 것이다.

부동산시장도 예외는 아니다. 지금 분양하는 아파트들이 향후 2～4년 후 입주한다면 금리가 올라가는 시점과 맞물려 융자금 이자도 올라가겠지만 일시에 많은 물량을 공급하고 있어 공급초과 현상도 나타날 수 있다.

결국 금리가 올라가면 부동산가격은 하락할 수 있기 때문에 부동산 투자는 신중에 신중을 기하고 결정해야 한다.

부동산 투자를 잘 하는 사람은 꼭 발품을 팔아 현장을 확인한다. 그리고 결단을 내린다. 또한 일부는 시대의 상황 판단에 역행을 한다. 지금 당장이 아닌 미래를 보고 가는 것 이다.

그러나 대부분의 사람들은 지금 당장 눈앞의 시장만을 보고 투자한다. 결국 성공은 미래를 보고 간 사람의 것이 된다. 남들이 투자한다고 조급한 마음에 꼭 따라갈 필요는 없다는 것을 필자는 조언한다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수
현) 명지대학교 부동산학과 교수/사)대한부동산학회 회장/ (사)한국부동산산업학회 부회장/ 대한주택보증 도시재생자문단 위원/ 대한지적공사 선임 비상임이사/ 국가미래연구원 국토교통위원 

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