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종합뉴스

부동산을 사고팔 때는 6월 1일이 중요하다

  • 등록 2015.05.25 14:25:00

(조세금융신문) 부동산을 사고팔 때 뿐만 아니라 보유하고 있는 도중에도 여러 가지 세금을 내게 된다. 부동산을 보유하면서 내는 세금 중 대표적인 것이 지방세인 재산세다. 그리고 공시가격이 6억 원 이상인 주택(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원 이상인 주택)을 보유하고 있거나 공시가격으로 5억 원 이상인 종합합산과세 대상 토지 또는 80억 원 이상인 별도합산과세 대상 토지를 보유하고 있는 경우에는 국세인 종합부동산세를 내야 한다.

 

그런데 연도 중에 매매를 해서 부동산의 소유권이 바뀌는 경우에는 그 재산에 대한 1년치의 재산세와 종합부동산세를 누가 내야 하는지가 문제될 수 있다.
 

결론적으로 말하자면, 부동산에 대한 재산세와 종합부동산세는 보유 기간별로 내는 것이 아니라 특정 시점에 그 부동산을 보유하고 있는 사람이 1년치의 세금을 모두 내야 한다.


따라서 부동산을 사고파는 시점을 잘 조절하면 재산세와 종합부동산세를 절세할 수 있다.


재산세와 종합부동산에 대한 과세 기준일은 6월 1일이다.

부동산을 보유하고 하는 것에 대해 내는 세금 중에서 토지에 대한 재산세는 매년 9월(납부기간은 9월 16일부터 9월 30일까지), 일반 건축물은 매년 7월(납부기간은 7월 16일부터 7월 31일까지)에 부과되며, 주택에 대한 재산세는 매년 7월과 9월에 반반씩 나누어서 부과된다.


그리고 종합부동산세는 매년 12월(납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지)에 관할 세무서장이 해당 납세자에게 고지서를 발부해서 징수한다. 이렇게 부동산을 보유하고 있기 때문에 내야 하는 재산세와 종합부동산세의 납기는 매년 7월과 9월, 또는 12월이지만, 그 과세 기준일은 매년 6월 1일이다.
 

즉, 1년 중에 며칠 동안 부동산을 보유하고 있었는지는 따지지 않고, 매년 6월 1일 현재 그 부동산의 소유자로 되어 있는 사람에게 1년치의 재산세와 종합부동산세가 모두 과세되는 것이다.


따라서 부동산 보유에 따른 재산세나 종합부동산세의 부담을 줄이고 싶다면 부동산을 파는 사람의 입장에서는 6월 1일 전에 팔고, 부동산을 사는 사람의 입장에서는 6월 1일 후에 사야 그 해에 내야 할 재산세나 종합부동산세를 피할 수 있다.

소유권이 넘어가는 시점은 원칙적으로 잔금 청산일이다
6월 1일 현재 부동산을 소유하고 있는 자는 그 부동산에 대한 1년치의 재산세와 종합부동산세를 내야 하는데, 그렇다면 부동산을 거래할 때 언제 소유권이 이전되는 시점으로 볼까?


일반적으로 부동산 거래를 할 때는 대금을 계약금과 중도금, 잔금으로 나누어서 주고받게 되는데, 세법에서는 원칙적으로 잔금을 치른 날을 소유권이 이전되는 날로 본다.


그러나 잔금 청산일이 분명하지 않거나 잔금을 치르기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 그 등기 접수일을 소유권이 이전된 날로 본다.
 

따라서 잔금을 6월 1일까지 지급하거나 잔금 일자는 6월 1일 후로 하더라도 소유권이전등기를 6월 1일까지 하게 되면 불과 며칠 차이로 1년치의 재산세와 종합부동산세를 모두 내야 한다.


부동산을 사는 입장이라면 매매계약은 6월 1일 이전에 하더라도 잔금 지급일은 6월 1일 후로 하고, 소유권이전등기도 6월 1일 후에 해야만 그해의 재산세와 종합부동산세를 내지 않을 수 있다. 물론, 부동산을 파는 입장이라면 그 반대로 해야만 재산세와 종합부동산세를 절세할 수 있다.


증여도 시기를 조절하면 세금을 줄일 수 있다.

상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속 개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따르도록 하고 있는데, 이때 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말한다.


그런데 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려해서 세법에 규정된 보충적 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 보충적 방법은 자산의 종류별로 세법에서 규정을 따로 두고 있는데, 토지나 건물 등 부동산의 경우에는 기준시가로 평가한다.
 

토지의 기준시가인 개별공시지가는 매년5월 31일까지 결정해서 공시하도록 되어 있고, 주택의 기준시가인 개별주택 가격과 공동주택 가격은 매년 4월 30일까지 결정해서 공시하도록 되어 있다.
 

상속의 시기는 사람의 사망과 관련되기 때문에 마음대로 조절할 수 없겠지만 증여는 시기를 조절할 수 있으므로, 증여할 때 시가를 알 수 없어 기준시가를 적용해서 신고하는 경우에는 새로 고시하는 기준시가가 오를 것으로 예상된다면 새로운 기준시가가 고시되기 전에 증여하고 기준시가가 내려갈 것으로 예상되는 경우에는 새로운 기준시가가 고시된 이후에 증여하는 것이 세금을 줄이는 길이 된다.


참고로 상속으로 인한 소유권 이전 시기는 상속 개시일, 즉 피상속인의 사망일로 보며, 증여의 경우에는 증여계약일이 아닌 증여등기 접수일이다.
 

이동기 세무법인 조이 강남지사 대표 

 

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